Тенденції розвитку міст мільйонників. Розвиток міст та територій. Протокол проведення дослідження

Місто-мільйонник - це особливий статус. За радянських часів міста-мільйонники мали пріоритет у фінансуванні. З чисельністю населення пов'язані й такі блага, як метрополітен.
У Росії цей статус дає можливість участі у більшому числі федеральних програм, і проектів, зокрема і загальнонаціональних, і отримання збільшених траншей з федерального бюджету.
Усі основні показники визначення бюджетних витрат на вирішення завдань, що стоять перед великими мегаполісами, розраховуються, виходячи з чисельності жителів. Це і будівництво лікарень та поліклінік, дитячих садків, розвиток дорожньої мережі міста та ліній швидкісного транспорту. Деякі програми на сучасному етапі реалізуються лише у містах, кількість жителів у яких більше мільйона.
Крім того, статус міста-мільйонника сприяє підвищенню його інвестиційної привабливості. Бізнес-стратегії багатьох солідних компаній розраховані виключно великі мегаполіси. 1
Актуальність цієї теми обумовлена тим, що у час збільшується кількість міст- мільйонників, а водночас і ряд проблем.
Метою даної роботи є вивчити появу та зростання міст-мільйонерів.
Для досягнення поставленої мети необхідно вирішити такі завдання:

Предмет дослідження-міста-мільйонери.
Объект- особливості розвитку міст- мільйонерів у Росії.

Виникнення міст

Найбільші міста старовини та сучасності

До нашої ери найбільші міські культури давнини, де проживала більшість населення Землі, зокрема й міського, перебували у Азії.

Перші великі міста виникли близько 4 тис. років тому у густонаселених сільськогосподарських районах Месопотамії, у долині річок Нілу, Інду (в західній Індії), Хуанхе (у північному Китаї). Виникнення міст пов'язують із економічним прогресом - появою надлишків продовольства, необхідного задля забезпечення несільськогосподарського населення. Міста виникали і як резиденції правителів (наприклад, у Стародавньому Єгипті – як місця проживання фараонів та жерців), як фортеці, головною функцією яких була оборона. І тут вони розташовувалися у найбільш вигідних у стратегічному відношенні місцях.

У середні віки найбільшими містами світу були Нанкін (470 тис. чол.), Каїр (450 тис. чол.), Віджаванагар (350 тис. чол.), Пекін (320 тис. чол.). Найбільшим містом Європи був Париж (275 тис.), майже вдвічі від нього відставали Мілан і Венеція, а населення Лондона, яке стало на початку 19 століття найбільшим містом світу з населенням 870 тис. чол., ледве сягало 50 тис. чол.

До найбільших міст світу належав Теночтітлан столиця ацтеків, зруйнована конкістадорами на початку 19 століття.

За оцінкою, на початку 18 століття містах проживало трохи більше 10% населення світу. Деякі з найбільших міст середньовіччя існують і понині, розвиток інших загальмувався і вони перетворилися на невеликі провінційні центри, а деякі зникли взагалі.

Розвиток у містах сучасності як економічних, політичних і торгових центрів пов'язані з виникненням мануфактурного і фабричного виробництва. Концентрація населення у містах стала можливою насамперед через розвиток енергетики: розробка технологій видобутку, використання та транспортування вугілля, а пізніше нафти. Найважливішими функціями міст від початку промислового перевороту стали: виробництво товарів та послуг, управління і міжрайонний обмін.

Лише у ХХ ст. урбанізація стала головним чинником економічного розвитку та зміни територіальної організації суспільства більшості країн світу. Протягом 20 століття різко зросла чисельність городян, побільшало міст, особливо великих.

Міське населення зростало головним чином за рахунок міграції із сільських районів (цей фактор є найважливішим на початкових етапах урбанізації), природного приросту населення та урбанізації сільських районів – перекваліфікації сільських населених пунктів до міських.

Якщо на початку 20 ст. лише 14% населення Землі мешкало у містах і налічувалося 16 міст-мільйонерів, то до 1950 р. частка урбанізованого населення зросла більш ніж у 2 рази, а кількість міст-мільйонерів - майже в5. Очікується, що до 2000р. половина жителів Землі буде городянами, а кількість міст-мільйонерів становитиме 440.

Концентрація населення, економічного і політичного життя у великих містах, що спостерігалася протягом 20 століття, призвела до формування уявлення про світову економіку, сконцентровану виключно в містах, кожен з яких оточений "серцеподібним" регіоном з максимальними змінами природних ландшафтів, перехідною зоною і великою мало порушеною досягненнями сучасної. цивілізації периферією.

Міста та агломерації, з'єднані транспортними магістралями, стають опорним каркасом розселення. 2

Міста-мільйонери в Росії

Місто – модель людського суспільства, що його породило. У нього дивовижна здатність відображати особливості регіону, де він перебувати; етносу, що у цій частині Землі; галузей, представлених у його виробничій структурі. Особливе значення міст у тому, що вони створюють умови руху людства вперед. Вони мають арсенали інформації, з'єднують різні сфери діяльності, на перетині яких виникають точки зростання в культурі, науці, техніці та політиці. Їм властива особлива атмосфера спілкування, багатоконтактне середовище.
У сучасній Росії, величезну роль економіки та життя країни грають міста з населенням понад мільйон осіб, частку яких припадає майже чверть населення країни. Ці міста відрізняються складною галузевою та управлінською структурою, високою зайнятістю населення та найбільшою соціальною диференціацією.
Функції міст: промислові, транспортні, наукові центри, міста-курорти та інших. Міста, виконують кілька функцій (багатофункціональні), найчастіше є столицями адміністративних утворень – Москва, Санкт-Петербург, Красноярськ.
У цілому нині розвиток міського розселення країни можна вважати недостатнім для такого величезного за масштабами держави, як Росія. Достатньо густа мережа міських поселень сформувалася лише приблизно на 1/3 території країни – у Головній смузі розселення. Розвитку міського розселення на решті площі країни перешкоджають серйозні природні умови та недостатній демографічний потенціал. Останнім десятиліттям ця проблема загострилася, оскільки сотні невеликих міських поселень зникли, а освіта нових міських населених пунктів практично припинилася. 3 .
Великі міста Росії, будучи важливими промисловими, науковими та культурними центрами, створюють разом з тим чимало труднощів для своїх мешканців та погіршують екологічну обстановку. Незважаючи на переваги великих міст, їхнє зростання не може бути безмежним, оскільки виникають труднощі у забезпеченні людей водою, продуктами харчування, у збереженні зелених масивів, чистого повітря, посилюються соціальні проблеми: зростає злочинність, ускладнюється робота транспорту тощо. Приблизно 35 міст Росії мають абсолютно неприпустимі показники забруднення повітряного середовища. Гостра екологічна ситуація у Новокузнецьку, нижньому Новгороді, Самарі, Омську, Нікелі та інших. У зв'язку з цим необхідні термінові заходи обмеження зростання великих та розвитку малих та середніх міст Росії. 4
Міста-мільйонники (або міста-мільйонери) це міста з населенням понад мільйон людей. У Росії станом на кінець 2012 року 15 міст-мільйонерів:

Перм була містом-мільйонником до 2004 року, потім втратила статус мільйонника, але зараз там мешкає рівно мільйон жителів. Загалом у містах-мільйонерах Росії проживає понад 30 мільйонів чоловік, що становить близько 22% від населення Росії, тобто кожен п'ятий росіянин живе у місті-мільйоннику. Сім із п'ятнадцяти міст-мільйонників мають метро.
Місто-мільйонник – це особливий статус. У радянські часи міста-мільйонники мали пріоритет у фінансуванні. З чисельністю населення пов'язані й такі блага, як метрополітен.
У Росії цей статус дає можливість участі у більшому числі федеральних програм, і проектів, зокрема і загальнонаціональних, і отримання збільшених траншей з федерального бюджету.
Усі основні показники визначення бюджетних витрат на вирішення завдань, що стоять перед великими мегаполісами, розраховуються, виходячи з чисельності жителів. Це і будівництво лікарень та поліклінік, дитячих садків, розвиток дорожньої мережі міста та ліній швидкісного транспорту. Деякі програми на сучасному етапі реалізуються лише у містах, кількість жителів у яких більше мільйона.
Крім того, статус міста-мільйонника сприяє підвищенню його інвестиційної привабливості. Бізнес-стратегії багатьох солідних компаній розраховані виключно великі мегаполіси. 5

Зростання міст мільйонерів

Бурхливе зростання великих міст у 19 ст. об'єктивно зумовив появу особливої категорії міських поселень – міста-мільйонери. У 1900 найбільшими були Лондон (4536 тис.), Нью-Йорк (3437 тис.), Париж (2714 тис.), Берлін (1890 тис.), Чикаго (1699 тис.), Відень (1662 тис.), Токіо (1497 тис.), Петербург (1265 тис.).
Зростання великих міст та їх передмість породжувало тенденцію до злиття прилеглих великих і малих поселень у гігантські урбанізовані агломерації або конурбації, як їх тоді називали. На початку 20 ст. Такі нові урбаністичні освіти виникли у низці районів Великобританії, Центральної Шотландії, Німеччини.
У 20 ст. зростання міст-мільйонерів прискорилося, а з другої половини розростання-«розповзання» міст стає універсальним процесом та глобальною проблемою. У цей процес втягуються всі регіони світу незалежно від рівня урбанізації, соціально-економічного та культурно-історичного розвитку.
У першій половині 20 ст. кількість міст-мільйонерів збільшилася з 16 до 75-80, а з 1950 по 1990 з 77 до 275 і сумарна чисельність їх населення - з 187 до 800 млн. чоловік. До 2010 їх число досягне 511 і до 2025 - 639. У 1985 на частку розвинених країн припадало 110 міст-мільйонерів, а на решту - 146, до 2025 прогнозується інше співвідношення: 153 буде в розвиненому світі і 486 - в розвивається.
З другої половини 20 ст. зростання великих міст світу здійснюється переважно за рахунок країн, що розвиваються.
У довідниках ООН з різноманітної та кількісно значної категорії міст-мільйонерів у самостійну групу виділено та чітко визначено надвеликі міста – мега-міста (мегаполіси метрополіси) та метрополітенські ареали з населенням 8 млн. чоловік і більше. У 1950 тільки Нью-Йорк і Лондон перевищували вказану чисельність населення, в 1960 до них приєдналися Токіо і Пекін, а в 1970 кількість мега-міст збільшилася до 11, в тому числі 5 припадало на країни, що розвиваються (Мехіко, Пекін, Сан-Паулу, Буенос-Айрес, Ріо-де-Жанейро).
Загальна кількість мега-міст на Заході досягла цифри шість до 1970 року і з цього періоду не змінюється. Зростання мега-міст, розпочавшись на Заході і досягнувши своїх меж у цій частині світу, динамічно продовжується в країнах, що розвиваються. У 2000 кількість мега-міст зросла в них до 19, до 2015 збільшиться до 27. До складу мега-міст з населенням понад 10 млн. жителів входять багато міст-гігантів Азії - Бомбей, Велика-Маніла, Джакарта, Сеул та інші. 6
Зростання та розвиток сучасних міст пов'язані насамперед з економічними вигодами - так званою агломераційною економією: концентрація виробників та споживачів на обмеженій території саме по собі стає джерелом додаткових доходів через зниження витрат виробництва на випуск одиниці продукції (можливості створення виробництв оптимальних розмірів) та скорочення транспортних витрат (близькість покупців та продавців, створення загальної інфраструктури).
Однак економічний виграш від зростання площі та чисельності населення міста збільшується лише до певних меж - доти, доки неминуче зростаючі транспортні витрати на перевезення промислових товарів, сировини та пасажирів будуть вигідні за цих витрат виробництва.
Загострення екологічних проблем великих міських агломерацій, розвиток особистого транспорту та сучасних засобів зв'язку ведуть до відтоку населення до приміських зон субурбанізації. Цьому явищу значною мірою сприяють дешевші ціни на земельні ділянки поза містами, переміщення у заміські промислові парки наукомістких галузей, котрим значимість агломераційного ефекту невелика. 7

Висновок

Стрімке зростання міст в останні десятиліття я прийнято називати у науковій літературі «урбаністичною революцією». Зростання міських поселень відбувається настільки інтенсивно, що, за попередніми оцінками, до 2005 року в них проживатиме не менше половини населення Землі. Сучасні демографічні тенденції сприяють тому, що вже зараз 2/3 городян всього світу сконцентровані в країнах, що розвиваються, де щорічно новими жителями міст стають 65 млн. чоловік. За прогнозами фахівців ООН, це призведе до того, що до 2025 року рівень урбанізації в державах, що розвиваються, перевищить 80%.

Йде як зростання населення міст, а й концентрація людей окремих великих міських агломераціях - мегаполісах. Великі міста не просто стрімко ростуть, поглинаючи навколишні селища, вони зливаються один з одним, утворюючи мегаполіси з населенням у десятки мільйонів людей.

Мегаполіси - через величезну концентрацію в них людей, промислових підприємств, транспорту, є найбільшими споживачами всіх видів природних ресурсів - територіальних, енергетичних, продовольчих та найважливішими джерелами забруднення довкілля. Навантаження на природне середовище різко зростає не тільки в самих мегаполісах, а й за їх рисою.

До найважливіших проблем сучасності належить забезпечення жителів мегаполісів водою і видалення стічних вод. Серйозними проблемами вважаються вивіз сміття та утилізація відходів людської діяльності.

У мегаполісах формується особливий мікроклімат. Житлова забудова знижує швидкість вітру, а застій повітря сприяє концентрації високотоксичних промислових забруднювачів. Смоги - суміш диму, пилу та туману, скорочуючи кількість сонячного світла, викликають серйозні захворювання людей. Температура повітря у містах завжди дещо перевищує середню температуру цього району. Нагрівання міської атмосфери відбувається через згоряння автомобільного палива, опалення будівель та їх подальшого охолодження, від віддачі радіаційного тепла всіма міськими об'єктами. У містах помірних широт раніше тане сніг, зеленіють рослини. Часто взимку з міст не відлітають птахи, які зазвичай зимують в інших краях; у містах формуються спрощені спільноти фауни та флори.

Проте, треба усвідомлювати, що значної частини населення Землі належить і далі жити в мегаполісах. Ця реальність мотивована особливістю життя людей, їх праці, рівнем сучасної техніки та багатьма іншими причинами. Зростання мегаполісів - "природне явище", результат самоорганізації суспільства, внаслідок якої зростає взаємопов'язаність людей. Треба прийняти цю реальність і навчитися будувати мегаполіси, щоб по можливості уникати характерних для них сьогодні проблем. 8

Список літератури:

і т.д.................

Розвиток міст і територій – дуже перспективний напрямок у світі. У ньому взаємопов'язані питання комерційні та соціальні, містобудівні та політичні. Успішна робота у цьому напрямі підвищує імідж території, сприяє зростанню економічної активності, дозволяє підвищити інвестиційну привабливість міста чи регіону та зокрема – підняти вартість землі та впорядкувати комерційну забудову. Робота в рамках єдиної програми покращує якість проживання та роботи на території шляхом розвитку інфраструктури та гармонійного освоєння різних секторів комерційної нерухомості.

Девелоперам для того, щоб створювати концепцію та визначати перспективи об'єктів нерухомості, треба розуміти, як живе місто, і як воно розвиватиметься у майбутньому. Торговцям при плануванні розширення мережі магазинів, нових форматів магазинів та торгових центрів також необхідно враховувати можливі сценарії в масштабі міст та територій. А також проводити регулярний моніторинг перспективних районів нового будівництва, щоби відкривати там нові магазини.

Вся торгівля спирається населення: його чисельність, щільність, економічну успішність (дохід і добробут). Тому розмову про майбутнє територій та комерційну забудову ми почнемо з найважливішого фактора - характеристик населення.

Характеристики населення,
визначальні потенціал території

На початковій стадії розвитку ринку комерційної нерухомості будівництво ведеться у великих містах, і багато об'єктів були приречені на успіх просто тому, що вони компенсували дефіцит постачання на території (товарів, послуг, розваг, житлових та якісних офісних площ). Потім процес йде до міст меншого масштабу і на території нових ринків (регіони, країни), де більше місцевих особливостей і відмінностей. Для того, щоб не помилитися на новій території, необхідно представляти її тип. Ринок міста чи району характеризують кількість населення, щільність і дохід, але у російських умовах показники кількості населення та щільності йдуть першими, оскільки вони змінюються повільнішими темпами, ніж дохід. Нерідко високий дохід жителів престижного центру міста вводить в оману. Так, оцінюючи продажу в Центральному окрузі м. Москви в 90-ті роки, деякі фахівці продовжували вважати ЦАО найперспективнішим районом, не враховуючи, що високі продажі зумовлені покупками не тільки жителів району, а й людей, які спеціально приїжджають за покупками до центру. Більш прозорливі торговці та девелопери зрозуміли вигоду від розміщення торгових центрів та магазинів у «спальних» районах міста. Аналогічна ситуація спостерігається і в інших містах, коли роль районів із заможними жителями завищується, та занижується роль густонаселених, але бідніших районів.

Ще одна поширена помилка девелоперів та торговців – нерозуміння типу території. На малюнку 2.1 зображено три основних типи місцевості - місто із суцільним заселенням, передмістя із заселенням вздовж трас та малонаселена місцевість із осередковим заселенням - і показано, як виглядатимуть торгові зони залежно від типу заселення. У місті торгові зони близькі за формою до кола або неправильного багатокутника, у передмісті вони витягнуті вздовж доріг. А в сільській місцевості пункти, що потрапляють до меж 5, 10, 15, 20-хвилинної автомобільної доступності, не пов'язані один з одним, торгові зони - не єдина фігура, вони складаються з кількох вогнищ. В Росії при будівництві великих торгових центрів і магазинів з автомобільною доступністю іноді орієнтувалися на досвід США, не враховуючи, по-перше, істотну різницю у розвитку дорожньої мережі, а по-друге - горезвісну «одноповерхову Америку», дуже протяжні приміські райони та території між великими містами з рівномірним розподілом населення. У нас схожа ситуація спостерігається тільки в районах, де кліматичні умови сприяють розвитку землеробства, значна частина населення (області, краю) проживає в сільських населених пунктах і зайнята у сільському господарстві та супутніх виробництвах харчової промисловості. Прикладом може бути Краснодарський та Ставропольський край, аналогічна картина майже на всій території України. Приміські райони у США значно значніші за територією та більш населені, ніж російські. Останніми роками Московська область у радіусі 50 кілометрів від столиці почала наближатися до «одноповерхової Америки», але значний відсоток, як і раніше, становить не постійне, а літнє населення. Такого густого оточення дачами та котеджними селищами, як у Москві, немає в Санкт-Петербурзі і тим більше, в інших містах-мільйонниках: щойно закінчується кордон великого міста, починається місцевість з окремими населеними пунктами.

Російська дорожня мережа в оточенні великих міст має структуру «риб'ячої кістки»: до магістралей примикають тупикові гілки. Відстань від одного пункту до іншого дорогами може значно (нерідко в рази) перевищувати відстань між ними. Тому, коли при визначенні торгових зон великого об'єкта враховують резерви області, то буде помилкою прокреслити радіус на карті. Багато населених пунктів насправді не потраплятимуть у межі 20-хвилинної автомобільної доступності через те, що добиратися до найближчої радіальної магістралі довго. Нові дороги допоможуть покращити транспортну доступність, наблизити великі торгові об'єкти до покупців (рис. 2.2).

Зрозуміло, що зростання населення є основним двигуном розвитку ринку – стає більше споживачів, і люди більш впевнено вкладаються в економіку країни, що зростає, міста чи району. Зокрема, кількість населення визначає потенціал нового будівництва, ціни та можливий прибуток девелоперів та торговців. Так, в Іркутську та Новосибірську продажна вартість нового житла почала падати ще до кризи 2008 року через те, що населення на території не прибувало, і реалізовувати нові квадратні метри можна було лише мешканцям міста. А в Москві та містах Московської області населення неухильно зростало (як постійне, так і тимчасове), що робило столичний ринок найоптимістичнішим ринком у країні. Ринки міст-мільйонників залишаються стабільними з погляду населення, а й їх торкнувся процес депопуляції. На початку ХХI століття Росії крім Москви було 12 мільйонників, і до мільйонного населення наближався Красноярськ. До 2008 року кількість мільйонників скоротилася: з їхнього списку вийшли Перм та Волгоград. З перерахованих міст-мільйонників зростання населення спостерігалося лише у Москві, Казані, Єкатеринбурзі та Челябінську, стабільний стан в Омську. Основні причини скорочення населення у багатьох містах Росії - це природне зменшення населення та міграційний відтік (Рис.2.3). Нижче наводимо цифри, опубліковані у вільній енциклопедії «Вікіпедія» та характеризують процес зниження чисельності населення великих російських міст. Щоправда, цифри не враховують мігрантів з інших країн і людей, які насправді проживають, працюють і купують у місті, але офіційно не є його жителями.

Зміна чисельності населення міст-мільйонників
Росії у 2002-2008 рр.

	МІСТО	НАСЕЛЕННЯ ЗА ДАНИМИ ВСЕРОСІЙСЬКОГО ПЕРЕПИСУ 2002 р., ТИС.ЧЕЛ.	НАСЕЛЕННЯ НА ПОЧАТОК 2005 р., ТИС.ЧЕЛ.	НАСЕЛЕННЯ НА ПОЧАТОК 2008 р., ТИС.ЧЕЛ.
1	Москва	10 102	10 149	10 470
2	Санкт-Петербург	4 669	4 600	4 568
3	Новосибірськ	1 426	1 406	1 391
4	Єкатеринбург	1 311	1 288	1 323
5	Нижній Новгород	1 293	1 284	1 275
6	Самара	1 158	1 133	1 135
7	Київ	1 134	1 129	1 131
8	Казань	1 105	1 110	1 120
9	Челябінськ	1 078	1 063	1 093
10	Ростов-на-Дону	1 070	1 058	1 049
11	Уфа	1 042	1 036	1 022
12	Волгоград	1 013	1 026	984
13	Перм	1 002	989	987

Іншим негативним моментом демографічної ситуації у Росії є зростання частки самотніх жінок. Якщо раніше у пісні співалося, що «на десять дівчат за статистикою дев'ять хлопців», то зараз цифри свідчать про те, що 9 хлопців припадає вже майже на 11 дівчаток (за даними статистики за 2006 р. чоловіче населення в Росії становить 46,5%) , жіноче – 53,5%). Порівняно навіть із європейськими країнами частка чоловіків у загальній кількості населення в Росії нижча. Наприклад, у Німеччині кількість чоловіків наближається до половини (48,8%), у Польщі – 48,6%. У низці країн Азії чоловіче населення перевищує жіноче, у Китаї взагалі очікується дефіцит наречених. Недолік чоловіків шлюбного віку нашій країні пов'язані з такими явищами, як зростання наркоманії і пропаганда свободи сексуальної орієнтації. Багато міст у Росії та країнах СНД відчувають проблему відтоку чоловіків, які вирушають на заробітки в іншу місцевість. Все це впливає на роздрібну торгівлю - самотні жінки та неповні сім'ї мають меншу купівельну спроможність та потреби у меншій кількості товарних груп.

Російська столиця є унікальним явищем у країні як з погляду кількості населення, а й його щільності. У таблиці нижче ми наводимо показники щільності населення великих містах Росії, столицях колишнього СРСР та відомих містах світу. Серед столиць держав ближнього зарубіжжя Москва лідирує за густотою населення з великим відривом. Москва є одним із найбільш щільно заселених міст також на світовому рівні. Щільність населення в Москві набагато вища, ніж у європейських містах (крім Парижа), і за показником щільності Москва займає місце між Стамбулом і Тегераном і наближається до перенаселених мегаполісів Азії – Джакарті, Бомбею та Калькутті.

	МІСТО	ПЛОЩА, КВ.КМ	НАСЕЛЕННЯ, ЛЮДИНА	ЩІЛЬНІСТЬ НАСЕЛЕННЯ ЛЮДИНА НА 1 КВ.КМ
1	МОСКВА	1081	10 509 000	9722
2	КРАСНОЯРСЬК	250	948 507	3794
3	САНКТ-ПЕТЕРБУРГ	1439	4 581 854	3184
4	РОСТІВ-НА-ДОНУ	349	1 048 714	3005
5	НИЖНІЙ НОВГОРОД	441	1 286 433	2917
6	Новосибірськ	503	1 390 513	2764
7	КАЗАНЬ	425	1 130 717	2661
8	САМАРА	466	1 139 040	2444
9	ЧЕЛЯБІНСЬК	486	1 091 000	2245
10	САРАТІВ	393	836 100	2127
11	ОМСК	573	1 131 100	1974
12	Вороніж	590	839 921	1424
13	УФА	754	1 021 458	1355
14	ПЕРМ	800	987 233	1234
15	ЕКАТЕРИНБУРГ	1143	1 401 729	1226
16	ВОЛГОГРАД	882	984 000	1116
17	КРАСНОДАР	840	709 735	845

№	КРАЇНА	МІСТО	ПЛОЩА, КВ.КМ	НАСЕЛЕННЯ, ЛЮДИНА
1	Росія	МОСКВА	1081	10 509 000	9722
2	Киргизія	Бішкек	127	1 000 000	7874
3	Узбекистан	ТАШКЕНТ	335	2 180 000	6507
4	Білорусь	МІНСЬК	308	1 832 800	5951
5	Туркменія	АШХАБАД	109	600 100	5506
6	Таджикистан	Душанбе	125	661 100	5289
7	Азербайджан	БАКУ	390	2 036 000	5221
8	Казахстан	АЛМАТИ	325	1 420 747	4372
9	Вірменія	ЄРЕВАН	300	1 113 300	3711
10	Україна	КИЇВ	839	2 766 564	3297
11	Грузія	Тбілісі	372	1 213 000	3261
12	Естонія	ТАЛІН	159	404 556	2544
13	Латвія	РІГА	307	719 612	2344
14	Литва	ВІЛЬНЮС	401	555 615	1386
15	Казахстан	АСТАНА	720	633 700	880

* Дані в таблиці та на графіку вибудовані за зменшенням щільності населення

№	МІСТО	ПЛОЩА, КВ.КМ	НАСЕЛЕННЯ, ЛЮДИНА	ЩІЛЬНІСТЬ НАСЕЛЕННЯ ЛЮДИНА НА КВ.КМ
1	Каїр	214	7 500 000	36143
2	КАЛЬКУТТА	185	4 580 544	24760
3	БОМБЕЙ	603	13 662 885	21665
4	ПАРИЖ	105	2 144 700	20433
5	Джакарта	662	8 792 000	13291
6	НЬЮ ЙОРК	1214	8 214 426	10194
7	ТЕГЕРАН	707	7 088 287	10000
8	МОСКВА	1081	10 509 000	9722
9	НЬЮ-ДЕЛІ	43	321 883	9294
10	ЛАГОС	1000	7 937 932	7941
11	СТАМБУЛ	2106	16 767 000	6521
12	СІНГАПУР	693	4 483 900	6369
13	ГОНКОНГ	1104	6 864 346	6352
14	МЕХІКО	1499	18 721 000	5817
15	ТОКІО	2187	12 570 000	5796
16	РІО-ДЕ-ЖАНЕЙРО	1260	6 136 652	4781
17	ЧИКАГО	606	2 862 244	4723
18	Лондон	1579	8 326 842	4697
19	Брюссель	33	148 273	4566
20	АМСТЕРДАМ	219	743 400	3903
21	Берлін	891	3 405 259	3818
22	СТРАСБУРГ	78	272 800	3485
23	Вашингтон	177	588 292	3481
24	САНКТ-ПЕТЕРБУРГ	1439	4 581 854	3268
25	ЛОС АНДЖЕЛЕС	1291	3 849 378	3168
26	Шанхай	6340	18 580 000	2640
27	ГАМБУРГ	755	1 752 150	2317
28	РИМ	1285	2 823 873	2198
29	ПЕКІН	16800	17 000 000	1062
30	Марсель	241	808 700	1047
31	МЕЛЬБУРН	8806	3 806 092	432
32	СІДНІЙ	12145	4 284 379	353
33	УРУМЧІ	10 989	2 081 834	175

* Дані в таблиці та на графіку вибудовані за зменшенням щільності населення

Важливість характеристик густини населення для торгових центрів можна проілюструвати за допомогою такого прикладу. Візьмемо середню щільність населення у місті та подивимося, скільки потенційних покупців потраплятиме до зон впливу умовних торгових центрів районного та окружного значення, тобто в радіус 2,5 км та 5 км:

МІСТО	ГУСТИНА НАСЕЛЕННЯ, людина на кв.км	РАЙОННИЙ ТЦ Радіус зони охоплення - 2,5 км Площа зони охоплення - 19,47 кв.км	ОКРУЖНИЙ ТЦ Радіус зони охоплення - 5 км Площа зони охоплення - 78,1 кв.км
МІСТО	ГУСТИНА НАСЕЛЕННЯ, людина на кв.км	Населення в зоні охоплення з розрахунку середньої щільності, людина	Населення в зоні охоплення, з розрахунку середньої густини, людина
МОСКВА	9722	189 287	759 288
КРАСНОЯРСЬК	3794	73 870	296 314
САНКТ-ПЕТЕРБУРГ	3184	61 994	248 675
РОСТІВ-НА-ДОНУ	3005	58 506	234 684
НИЖНІЙ НОВГОРОД	2917	56 796	227 824
Новосибірськ	2764	53 824	215 903
КАЗАНЬ	2661	51 800	207 786
САМАРА	2444	47 590	190 899
ЧЕЛЯБІНСЬК	2245	43 707	175 323
САРАТІВ	2127	41 422	166 156
ОМСК	1974	38 434	154 169
Вороніж	1424	27 717	111 183
УФА	1355	26 376	105 804
ПЕРМ	1234	24 027	96 379
ЕКАТЕРИНБУРГ	1226	23 877	95 779
ВОЛГОГРАД	1116	21 722	87 132
КРАСНОДАР	845	16 451	65 988

Звичайно, розрахунок, поданий у таблиці, умовний, він дозволяє лише отримати уявлення про особливості території міста та можливості для будівництва різних типів торгових центрів. А для точного визначення меж торгових зон та оцінки кількості населення у зоні охоплення застосовується метод ізохрон (докладну методику аналізу читачі знайдуть у наступному розділі).

Потреба території у торгових площах математично пов'язана з кількома чинниками: кількістю населення, його доходом та розміром прибутку, який хотіли б отримувати на цьому ринку. Пояснимо на прикладі. У уявному місті Лимонську населення налічує 100 000 чоловік, і середні витрати одного мешканця на місяць становлять 100 умовних одиниць (Мал. 2.7). Відповідно, загальна сума, яку витрачають жителі Лимонська на місяць, становить 10 мільйонів у.о. в місяць. Мінімальний товарообіг з 1 м2 на місяць, який вважають допустимим роздрібні торговці міста, – 100 у.о. в місяць. Такий урожай із квадратного метра площі дозволить їм покрити всі витрати та отримати прийнятний прибуток. Іншими словами, це не точка беззбитковості, а мінімальні «апетити» торговців, прибуток, заради якого вони погоджуються працювати. Поділивши ємність локального ринку на бажаний товарообіг з 1 м2, отримаємо загальну кількість площ, які можуть існувати у місті: 100 000 м2, насиченість площами становитиме 1 000 м2 на 1 000 мешканців. Коли «апетити» продавця зростають, а кількість і доход населення залишаються незмінними, загальна кількість площ скорочується. Тож якщо торговці захочуть отримувати не 100, а 500 у.о. з 1 м2, за таких умов зможуть функціонувати лише 20 000 м2 торгових площ у місті. Виникне дефіцит площ, але торговці, які мають площі, зможуть забезпечувати собі стабільно високий прибуток. Цікаво, що на рубежі 2000-х років показник товарообігу на 1 м2 у багатьох російських магазинах перевищував показники в США, але це було пов'язано лише з невеликою кількістю торгових площ у Росії на той момент. Потребу міста в площах визначають торговці, і насправді така ситуація можлива лише за штучного стримування будівництва нових площ. У разі зростання доходу населення або збільшення його чисельності потреба міста в торгових площах буде пропорційно збільшуватися.

Потреби локального ринку на площах

1) КІЛЬКІСТЬ НАСЕЛЕННЯ І ДОХІД НЕ ЗМІНЮЮТЬСЯ, ЗМІННИМ ФАКТОРОМ Є «АПЕТИТИ» ТОРГІВЦІВ

100 000	100	10 000 000	100	100 000	1 000
100 000	100	10 000 000	200	50 000	500
100 000	100	10 000 000	300	33 333	333
100 000	100	10 000 000	400	25 000	250
100 000	100	10 000 000	500	20 000	200
100 000	100	10 000 000	600	16 667	167
100 000	100	10 000 000	700	14 286	143
100 000	100	10 000 000	800	12 500	125
100 000	100	10 000 000	900	11 111	111
100 000	100	10 000 000	1000	10 000	100

2) ЗМІНЯЮТЬСЯ ДОХІД І ТРАТИ НАСЕЛЕННЯ НА ЛОКАЛЬНОМУ РИНКУ, КІЛЬКІСТЬ НАСЕЛЕННЯ ТА «АПЕТИТИ» ТОРГІВЦІВ ЗАЛИШАЮТЬСЯ незмінними
Населення локального ринку, людина	Середні витрати 1 мешканця на місяць, у.о.	Місткість локального ринку, у.о.	"Апетит" торговця, товарообіг на місяць у у.о. на 1 м2	Потреба локального ринку на площах, м2	Гранична насиченість площами, м2 на 1000 чол.
100 000	100	10 000 000	100	100 000	1 000
100 000	200	20 000 000	100	200 000	2 000
100 000	300	30 000 000	100	300 000	3 000
100 000	400	40 000 000	100	400 000	4 000
100 000	500	50 000 000	100	500 000	5 000
100 000	600	60 000 000	100	600 000	6 000
100 000	700	70 000 000	100	700 000	7 000
100 000	800	80 000 000	100	800 000	8 000
100 000	900	90 000 000	100	900 000	9 000
100 000	1000	100 000 000	100	1 000 000	10 000

3) ЗМІНЯЄТЬСЯ ЧИСЛІСНІСТЬ НАСЕЛЕННЯ, ДОХІД ПОКУПНИКІВ І «АПЕТИТИ» ТОРГІВЦІВ ЗАЛИШАЮТЬСЯ незмінними
Населення локального ринку, людина	Середні витрати 1 мешканця на місяць, у.о.	Місткість локального ринку, у.о.	"Апетит" торговця, товарообіг на місяць у у.о. на 1 м2	Потреба локального ринку на площах, м2	Гранична насиченість площами, м2 на 1000 чол.
100 000	100	10 000 000	100	100 000	1 000
200 000	100	20 000 000	100	200 000	2 000
300 000	100	30 000 000	100	300 000	3 000
400 000	100	40 000 000	100	400 000	4 000
500 000	100	50 000 000	100	500 000	5 000
600 000	100	60 000 000	100	600 000	6 000
700 000	100	70 000 000	100	700 000	7 000
800 000	100	80 000 000	100	800 000	8 000
900 000	100	90 000 000	100	900 000	9 000
1 000 000	100	100 000 000	100	1 000 000	10 000

Наступний важливий чинник, що впливає на торгівлю та торгівельну нерухомість, – це потоки мешканців території.

Потоки у містах та між містами. Вплив потоків на торгівлю та розвиток нерухомості.

На рівні території можна виділити три основні види потоків:

«Маятникові» потоки – регулярні переміщення від будинку до місця роботи та назад, які мешканці здійснюють на автомобілі чи пішки. Основні маршрути «маятникових» потоків добре помітні на карті міста (особливо якщо місто невелике і має містоутворююче підприємство). Приклад автомобільних «маятникових» потоків до Москви зі «спальних» районів та передмість показаний на Рис. 2.8. Пішохідні потоки у місті стягуються до зупинок транспорту, і саме у цих місцях виникають вузли пішохідної активності району (Рис. 2.9). На наступному малюнку 2.10 ми показали формування інтенсивного потоку в офісній зоні міста біля станції метро Павелецька. Складаючись із тоненьких струмочків людських потоків із тупикових вулиць, потік перетворюється на повноводну річку на головній вулиці офісної зони та несе «білих комірців» до метро та поїздів приміського сполучення.
Регулярні потоки до об'єктів постачання (магазинів, підприємств послуг тощо). Такі потоки - частина повсякденного життя будь-якого населеного пункту чи району, їх також можна нанести на карту, оскільки маршрути залишаються незмінними, вони змінюються лише з появою нових об'єктів постачання.
Періодичні потоки: великі об'єкти постачання, місця розваг, відпочинку і дозвілля, туристичні місця і т.п. Такі поїздки городяни здійснюють час від часу, наприклад, у вільний час мешканець міста може вирушити у гості, до зоопарку, музею чи великого торгового центру.

Приклад розподілу інтенсивності типових транспортних потоків щогодини показаний малюнку 2.11.

Очевидно, що при виборі торгових об'єктів для регулярного відвідування визначальну роль відіграє зручність: близькість до будинку або перебування на шляху «маятникового» потоку з роботи додому, а також швидкість здійснення покупок. І тут споживачі зацікавлені у тому, щоб забезпечити повсякденні потреби свого домогосподарства. Як тільки у покупців з'являється вільний час, вони більше зацікавлені в тому, щоб отримати більше задоволення від покупок, побачити більшу різноманітність асортименту та познайомитися з новими досягненнями науки, техніки та економіки у вигляді нових товарів на магазинних полицях. Тому переваги мають ті об'єкти, де представлений широкий і глибокий асортимент (знов, говорячи про асортимент, ми маємо на увазі не тільки товари, а й послуги, розваги, харчування тощо), а для презентації різноманітного асортименту потрібна значна площа. Ефект концентрації асортименту на великій площі та створення тяжіння до цієї площі сьогодні є основою створення концепцій великих магазинів та торгово-розважальних комплексів. Ця математична модель була розроблена в 20-х роках XX століття і носить назву «гравітаційної моделі Рейлі» або «закону роздрібного тяжіння Рейлі». Напевно, закон Рейлі відомий більшості читачів (він описаний у книгах, присвячених економіці міста, і ми також докладно розглядали його у нашій книзі «Проектування магазинів та торгових центрів»). Але для зручності читачів коротко нагадаємо суть закону Рейлі (Рис. 2.12). У кожного міста своя потреба у кількості торгових площ: маленькому населеному пункту потрібно зовсім небагато квадратних метрів, великому – відповідно більше. Якщо підсумувати торгові площі, які потрібні невеликим містам, і об'єднати їх, можна отримати велике торгове місто, в яке приїжджатимуть мешканці всіх невеликих населених пунктів. Закон Рейлі математично обгрунтовує привабливість великих торгових площ: великі міста та райони містять більшу кількість магазинів і тому притягують покупців з різних територій. Зони впливу торгових об'єктів визначаються за формулою, залежно від відстані між містами (районами, округами) та кількістю населення цих містах. На малюнку 2.12 показано два міста: Большеград із населенням 150 тисяч жителів, та Малгород, де проживає 50 тисяч осіб. Відстань між двома містами – 4 км. За допомогою формули Рейлі можна визначити точку байдужості - місце, з якого покупцям байдуже, куди їхати за покупками, до Малгорода або до Большеграда. Ця точка визначає зони впливу міст та торгових об'єктів у них. Крапка байдужості знаходиться на відстані 2,5 км від Великограду і 1,5 км від Малгорода. Велике місто Большеград притягуватиме покупців з відстані у півтора рази більшого, ніж Малгород.

Фактор розміру площі (для торгівлі, розваг та дозвілля, громадського харчування та послуг) у торгівлі відіграє ключову роль. У торгової практиці є випадки, коли невеликий об'єкт мав сильне притягнення, але ці випадки поодинокі в масштабі кожної країни і навіть світу. Така картина може спостерігатися лише з маленькими магазинами, які пропонують справді унікальні товари та товари для колекціонерів. Цим торгівля суттєво відрізняється від інших сфер, наприклад, від туризму та паломництва, де маленький за розміром об'єкт може мати дуже сильне тяжіння. Прикладом може бути монастир Сантьяго-де-Компостела в Іспанії, третя за величиною паломницьких потоків Святиня західного християнського світу. Потоки паломників до нього, починаючи з XI століття, стягувалися з кількох країн Європи (Рис. 2.13), а в наші дні до них додалися потужні потоки з Латинської Америки.

З відкриттям великих торгових центрів регіонального значення росіяни змогли практично спостерігати дію закону Рейлі. Так, жителі Обнінська (105,5 тис. чол.), міста Калузькій області, розташованого на відстані 106 кілометрів від Москви в південно-західному напрямку, досить регулярно відвідують торговий центр «Мега-Теплий Стан», а жителі Твері (405, 6 тис. чол.) проїжджають 167 кілометрів із північного заходу, щоб потрапити до центру «Мега-Хімки». У Твері ще за радянських часів були автобусні шопінг-тури для мешканців, які не мали автомобіля. З ранку туристи завантажувалися в комфортабельний автобус, який підвозив їх до під'їзду якогось із московських театрів, на ранкову чи денну виставу. Потім автобус доставляв їх до ГУМу, ЦУМу або інших популярних універмагів столиці, після покупок вони закидали об'ємні пакети та сумки до вантажного відділення та поверталися додому до вечері. Ці тури збереглися до сьогодні, з тією лише різницею, що возять тепер до «Меги».

Форма та розміри зони охоплення торгового центру на насиченій торговими об'єктами території залежить від обсягу торгових центрів конкурентів. Розглянемо цей ефект із використанням класичної формули Рейлі (Рис. 2.14). Припустимо, що на території працює торговий центр окружного значення з площею 36 000 м2, а також ще чотири торгові центри з різною площею: один суперрегіональний (144 000 м2), два районні (4 000 і 9 000 м2) та один мікрорайонний (1 500 м2). Зона впливу окружного торгового центру побудована за формулою Рейлі, і видно, як вона деформується, стискаючись у напрямку, де розташований великий суперрегіональний торговий центр, і витягуючись у напрямку найменшого мікрорайонного центру.

Відстань між містами (і торговими об'єктами в них) визначає площу контрольованої ними території. Коли невеликий населений пункт розташований близько до великого, зони впливу магазинів і торгових центрів скорочуються. На малюнку 2.15 показано, як згідно із законом Рейлі можуть змінюватися зони впливу торгових центрів з однією площею, розташованих на різному віддаленні від великого міста. Наприклад, торговий центр №3 має площу, що відповідає потребам населення 300 000 тисяч осіб. Якщо місто, де знаходиться ТЦ №3, розташоване на відстані 50 кілометрів від мегаполісу з 10-мільйонним населенням, то площа зони впливу ТЦ №3 буде у 6 разів більша, ніж коли місто знаходиться на відстані 15 кілометрів від мегаполісу.

У адаптованому до сучасності вигляді формула Рейлі застосовується так: замість населення міст підставляються площі торгових об'єктів, і розрахунком визначаються точки байдужості та межі зон впливу торгових центрів. Потім отримана схема торгових зон накладається на карту із зонами автомобільної доступності (на цій карті межі зон - ізохрони, точки однакової тимчасової доступності до торгового центру). На суміщеній схемі стає видно, у яких районах міста зони впливу торгових центрів перетинаються і де може розгорнутися основна боротьба за відвідувачів.

Відстань, яку покупці здатні подолати до магазину та торгового центру, певною мірою пов'язана з виграшем: співвідношенням витрат на поїздку та отриманого результату у вигляді товарів, куплених за вигідними цінами, задоволення від прогулянок по торгових галереях, споглядання вітрин і фонтанів, що дзюрчать в атріу , смачної їжі в ресторані або на фудкорті, довгоочікуваного задоволення подружжя від купленої шубки або сумочки. Чинник витрат під час покупок враховується в «методі аналізу району збуту» Кришталера-Лоша. Ціна товару для покупця складається з продажної ціни та витрат на поїздку в магазин, і ринок збуту магазину буде вистачати територію, де сукупна ціна «ціна + витрати» буде нижчою, ніж в інших магазинах. У суспільстві має сенс вважати як фактичні витрати грошей на бензин чи квиток у громадському транспорті, а й тимчасові витрати покупця: люди, працю яких дорожче оплачується, більш чутливі до втрати часу. Купівля якого-небудь товару за низькою ціною у віддаленому магазині може виявитися менш вигідною, ніж купівля цього товару за вищою ціною, але у магазині, розташованому близько до будинку. Наприклад, дачна альтанка в невеликому будівельному магазині поруч із дачним селищем коштує 6 000 рублів, доставка безкоштовна, а на будівельному ринку - 5 000 рублів, тобто абсолютна роздрібна ціна на ринку на 1 000 рублів нижче. Але при цьому, купуючи альтанку на ринку, доводиться платити за доставку 1500 рублів, та ще й на дорогу на ринок і назад покупець витрачає 120 рублів на бензин. У результаті покупець купує товар за ціною 6620 рублів, тобто. дорожче, ніж у себе в селищі, та ще й втрачає дві зайві години часу. А от якби покупець купив на ринку дві альтанки або завантажив у машину інші будівельні матеріали, він отримав би економію від поїздки до віддаленої торгової точки. Теорія витрат пояснює, чому покупець погоджується здійснювати дрібні покупки в «магазинах біля будинку» за вищими цінами, але за великими покупками вирушає до гіпермаркету чи ринку (Рис. 2.16).

Принцип відпливу покупців з місцевих магазинів у великі міста і залучення з дрібних населених пунктів діє всім міст. Навіть міста з населенням 60-150 тисяч жителів самі є невеликим центром тяжіння для мешканців навколишніх сіл, сіл, селищ. Не випадково торгівля активізується біля залізничного вокзалу та автовокзалу. Плануючи будівництво великих торгових об'єктів, необхідно брати до уваги можливість залучення покупців із прилеглих територій. Резерви залучення покупців у місто залежать від щільності населення сільській місцевості та співвідношення міського та сільського населення. Як приклад розглянемо два російські міста - Смоленськ та Чебоксари. Смоленськ – обласний центр, Чебоксари – столиця Республіки Чувашія. На сьогодні ці міста поєднує існуючий потенціал будівництва нових торгових об'єктів. Про потенціал говорить кількість населення цих міст (316,52 та 456,05 тисяч мешканців) та потенціал щодо насиченості площами у торгових центрах. У Смоленську насиченість дуже низька (67,6 м2 загальної площі ТЦ на 1000 жителів на 01.01.2009 р.), в Чебоксарах - значно вища, але все одно замало для масштабу міста (256 м2 на 1000 жителів, теж на 01.01.2009) . Щоправда, рівень доходу жителів міст поки що теж низький, але, як ми зазначали раніше, ситуація з доходом може в перспективі змінюватися.

Резерви залучення покупців у міста

	СМОЛЕНСЬК	ЧОБОКАРИ
Населення міста (на 01.01.2009)	316,52 тис. чол.	456,05 тис. чол.
Щільність населення	У Смоленській області 19,9 чол./км²	У Республіці Чувашія 70,5 чол./км²
Питома вага міського населення	71,4%	61,0 %
Кількість міст та великих селищ міського типу (понад 5 тис. жителів) на відстані 1 години їзди автомобілем	9	8
з них міст із населенням понад 30 тис. мешканців	1	2
Кількість населення в містах та великих селищах міського типу в радіусі 1 години їзди автомобілем	96,6 тис. чол.	198,9 тис.чол.
Загальна кількість населення в радіусі 1 години їзди автомобілем	118 тис. чол.	289 тис. чол.

Як видно з таблиці, різниця майже втричі між загальною кількістю населення в радіусі години їзди до Смоленська та Чебоксар викликана суттєвою різницею у щільності сільського населення та кількості невеликих сіл, сіл та селищ. Зовсім незначні резерви із залучення регулярних покупців мають торгові центри у містах регіонів з низькою щільністю населення, наприклад, міста Російської Півночі, Сибіру, Далекого Сходу, більшу частину Казахстану. У столиці Карелії Петрозаводську (населення 269,2 тис. осіб на 01.01.2009) густота населення становить 4 чол./км², і реальні резерви покупців із найближчих населених пунктів не перевищують 50 тисяч осіб.

Ще більш показовим є приклад двох невеликих країн, порівнянних за загальною кількістю населення та населенням столиць - Вірменії та Монголії:

Населення у невеликих населених пунктах за годину їзди від Єревана становить 912 тисяч осіб, від Улан-Баатара – менше 60 тисяч осіб. Це визначає різницю у розмірах великих торгово-розважальних комплексів Московського і навіть у разі національного значення, і навіть розміри площ якірних орендарів у яких.

Типи ринків роздрібної торгівлі в невеликих містах: захищені та схильні до впливу великих міст

Зі зростанням конкуренції та насиченості у великих містах девелопери та роздрібні торговці починають звертати увагу на міста меншого масштабу. За освоєнням міст-мільйонників слідує освоєння міст «другого ешелону» (500-900 тис. осіб), потім обласних центрів з населенням 300-500 осіб, і лише потім процес дістається до маленьких міст - з населенням від 50 до 150 тисяч осіб. У цих містах дуже багато вільних ніш. Спостерігається явна нестача місць дозвілля й, хоча основні потреби городян задоволені, є дефіцит із низки товарних напрямів. Сучасних торгових об'єктів небагато, середній показник насиченості площами в сучасних торгових центрах (скоріше їх можна назвати новими, нещодавно побудованими, але не завжди сучасними) на початку 2009 р. знаходився в діапазоні 30-60 м2 на 1000 жителів, лише в небагатьох містах досягаючи значення 100 м2 на 1000 мешканців.

Залежно від того, наскільки невелике місто віддалено від великого міста, визначається тип ринку: захищений від конкуренції з боку підприємств великого міста або схильний до конкуренції. При цьому важлива не лише відстань за кілометри, а й час шляху до великого міста, яке залежить від стану доріг та географічного положення. Наприклад, в районах Північно-Західної частини Росії погодні умови можуть ускладнювати переміщення між містами в зимовий період, і навіть взимку та восени у людей менше бажання вирушати в далекі поїздки через дощ, сльоту, тумани та сильні вітри. Сформулюємо особливості двох типів локальних ринків у невеликих містах (населення до 150 тисяч осіб):

1) "Захищений ринок".Відстань до регіонального чи обласного центру з населенням понад 300 тис. осіб становить понад 1,5 години їзди автомобілем. Такий час шляху означає, що мешканці можуть здійснювати лише періодичні поїздки до великого міста. Якщо шлях до великого міста на машині буде більше 3 годин (наприклад, в осінньо-зимовий період за поганих погодних умов та стану доріг), це означає, що їхати у велике місто на один день втомлює. Можна, звичайно, встигнути здійснити покупки і розважитися в торговому центрі, а надвечір повернутися додому. Але таку подорож не можна назвати відпочинком. Справді, коли доводиться вставати на зорі, запихати в машину напівсонних дітей, швиденько знаходити всі потрібні товари та сперечатися щодо придбання непотрібних речей, стояти в черзі на фудкорт і закінчувати день під гуркіт роллердрому чи дискотеки – для дорослих членів родини це не відпочинок, а скоріше , робота тривалістю дві зміни… Спокійно відпочити і зробити покупки можна тільки за вихідні. Отже, доводиться думати про те, де переночувати та залишити машину, а готель потребує додаткових витрат. Тому основна частина жителів невеликого міста здійснює такі поїздки нечасто, і жителі купують у своєму місті не тільки товари частого та періодичного попиту, а й більші товари епізодичного та спеціального попиту (наприклад, верхній одяг зі шкіри та хутра, побутову техніку, меблі, товари для інтер'єру). Зазвичай кількість жителів невеликого міста, які здійснюють регулярні поїздки до великих міст, не перевищує 20%, і ця частка залежить від рівня доходів у місті та кількості населення з доходом вищим за середній і високий. Заможних жителів міста не задовольняє пропозицію в тому місці, де вони живуть, - у місті можуть бути звичні марки продуктів, напоїв та засобів догляду - і вони можуть купувати у великих містах навіть товари частого попиту.

У містах із захищеним ринком, як правило, слабо представлені федеральні чи регіональні мережі. Найбільш поширені формати великих операторів – продовольчий дискаунтер, магазин «біля дому» (побутова хімія та господарські товари, парфумерія). Навіть мережеві магазини побутової техніки іноді не дістаються цих ринків через логістичні складнощі. Можливості місцевих підприємців розвивати бізнес у місті обмежені, і зазвичай підприємці мають не більш як чотири-п'ять магазинів, такої кількості достатньо, щоб охопити всі частини невеликого міста. Місцеві мережі та незалежні магазини розвиваються також у невеликих форматах, насиченість торговими площами може бути досить високою, але рівень технологій – здебільшого низький. Насиченість невеликими магазинами залежить від роботи містоутворюючого підприємства – якщо справи на підприємстві йдуть не дуже добре, мешканці міста більш активно торгують. Характерне явище багатьом захищених ринків - спостерігається дефіцит орендних площ хороших ділянках. Площі, які здаються в оренду, в основному знаходяться в перших поверхах будівель (реконструкція квартир, колишніх радянських об'єктів побуту, кафе) та окремих павільйонах. Найбільш популярні торгові об'єкти, де площі здаються в оренду - міський універмаг, ринок - зазвичай бувають заповнені повністю, і ротація орендарів спостерігається лише у разі високих орендних ставок. Нові торгові центри в невеликих містах найчастіше будують та реконструюють представники місцевого бізнесу, ці центри мають невелику площу (до 2000 – 3000 м²) та здаються у дрібну «нарізку».

Основна проблема при будівництві нових торгових об'єктів у таких містах – труднощі у залученні операторів, проблеми з логістикою, віддаленість від інших великих населених пунктів. Зазвичай мережеві оператори відкривають магазини, розташовані близько один від одного, щоб було зручно здійснювати поставки та контролювати роботу магазинів, і через відстань можуть бути не зацікавлені в цьому місті. На інтерес до міста мереж впливає рівень доходів городян, який залежить від роботи містоутворюючих підприємств.

На захищеному ринку міст із населенням 60-150 тисяч жителів спокійно почуваються торговці товарами основного типу попиту, і навіть періодичного. Непогано живуть підприємства харчування та розваги, що відповідають масштабу міста та охоплюють сегмент населення із середнім та низьким доходом (у тому числі, молодь). Є потенціал для відкриття сучасних торгових об'єктів, які матимуть міське значення: торгових центрів або окремо розташованих магазинів сучасних форматів (універсальний магазин дитячих товарів, побутової техніки, товарів для дому, книг та шкільних товарів). Торгові центри можуть мати орендну площу трохи більше 5000-6000 м2, а якірні орендарі - торгову площу трохи більше 1000-1500 м2, що у великому місті відповідало б районному типу. Але вони залучатимуть покупців з усього міста за рахунок виграшу у торгових технологіях та оформленні. Сучасні об'єкти в першу чергу витіснятимуть застарілі технології (прилавокну торгівлю та неякісні об'єкти торгової нерухомості), тому вони зможуть успішно заробляти навіть за обмеженого населення.

Ринок, схильний до впливу великого міста.Відстань до обласного центру або великого міста області становить менше 1,5 години їзди автомобілем, і мешканці невеликого міста мають можливість їздити туди регулярно. Відтік покупців у вихідні у великі міста неминучий. Там відбуватимуться купівлі товарів періодичного та спеціального попиту, всіх модних товарів. Також жителі їздитимуть до великих міст та торгово-розважальних комплексів, щоб провести дозвілля, відвідати підприємства харчування, розваги, культури.

Розвиток сучасних технологій у таких містах іде швидшими темпами, оскільки приклади «передових» магазинів та торгових центрів знаходяться недалеко, і торговці можуть їх регулярно вивчати. Покупці теж стають більш розвиненими та вимогливими. У невеликих містах, що знаходяться близько від великих, краще охоплення мережевими операторами, вищий за рівень місцевих закладів. Конкуренція змушує місцевих торговців бути в тонусі, адже за поганої роботи магазинів та недалекоглядної політики власників торгової нерухомості («куди ж наші покупці подінуться з підводного човна…») у великі міста може піти попит навіть на товари частого попиту. Особливу небезпеку для торгівлі у невеликих містах становлять великі магазини, де можна купити товари частого попиту за низькими цінами, - гіпермаркети, магазини cash&carry, мережеві магазини з ціновою концепцією (господарський супермаркет, DIY, дешевий універмаг одягу, дитячих товарів). Вони можуть бути якірними орендарями торгових центрів у великому місті або окремо розташованими. Наприклад, відкриття гіпермаркету «Глобус» у підмосковному місті Щелково завдало серйозного удару міській продовольчій торгівлі. Щоб відчути шок, який зазнала місцева торгівля, наведемо такий факт: о другій годині дня в суботу супермаркет із торговою площею 600 м2 обслуговував лише 79-го покупця… Регулярними відвідувачами великого гіпермаркету також стали жителі містечок та населених пунктів у радіусі 50 кілометрів, та зміни в торгівлі торкнулися вже цілої місцевості.

Описані вище типи ринку характерні як для Росії, але й інших країн. Комплексна оцінка ринку міста включає, крім типу ринку, показники доходу населення, рівень конкуренції та резерви залучення відвідувачів із навколишніх територій. Докладніше про методику аналізу ми розповімо в наступному розділі, а зараз наведемо приклади російських міст з різним типом ринку (примітка: рівень доходу мешканців розділений на три діапазони щодо середнього рівня в РФ):

МІСТО	НАСЕЛЕННЯ НА 01.01.2008 (ТИС. ЧЕЛ.)	РЕЗЕРВИ ПРИВАЖЕННЯ ВІДВІДАЧІВ З НАВКОЛИШНІХ ТЕРИТОРІЙ (ТИС. ЧЕЛ.)	ТИП РИНКУ РОЗДРІБНОЇ ТОРГІВЛІ	ДОХІД НАСЕЛЕННЯ	РІВЕНЬ КОНКУРЕНЦІЇ
НАФТОКАМСЬК, Башкортостан	118,3	43,2	Захищений ринок	Вище середнього	Середній
РОССОШ, Воронезька область	64,1	92,5	Захищений ринок	Низький	Високий
БІЛОРЕЦЬК, Башкортостан	68,8	36,4		Середній	Низький
ГЕЛЕНДЖИК, Краснодарський край	52,63	34,7	Ринок, схильний до впливу великого міста	Середній	Вище середнього

Місто Геленджик, зазначений у таблиці, є прикладом декількох типів потоків. Жителі міста регулярно їздять за покупками до Новоросійська, куди добиратися близько години, і частіше розважаються там, оскільки розваги у своєму місті вже набридли. А мешканці Новоросійська, портового та робочого міста, регулярно відвідують розважальні заклади, кафе та ресторани Геленджика, бо розваг на популярному курорті більше, та й сама атмосфера міста зовсім інша. Найзначніший потік – сезонний туристичний. У сезон відпочинку населення у Геленджику збільшується в рази. Так, у 2006 році чисельність тимчасового населення в піковий період завантаження курорту склала 163,7 тисяч осіб, з них 36,7 тисяч - організоване тимчасове населення (відпочиваючі в санаторно-курортних установах, що проживають у готелях) та 127 тисяч - неорганізоване (що проживає у приватному секторі та тимчасовий обслуговуючий персонал). Не дивно, що значна частина торгівлі спрямована на туристів, і великі торгові центри міста працюють переважно для них, пропонуючи товари легкої промисловості, затребувані в період відпочинку. Сезонне збільшення населення характерне для туристичних та дачних районів, до того ж тимчасове населення у дачних та туристичних місцях багатше, ніж місцеве. Це необхідно враховувати щодо кількості торгових площ у місті.

Кількість населення, щільність, потоки людей формуються та видозмінюються у процесі розвитку території. Тепер перейдемо до моделей розвитку міст та розглянемо, які можливості відкриваються для нового будівництва у межах кожної моделі.

Моделі розвитку міст

Тема майбутнього вигляду великих міст протягом останнього століття займала уми архітекторів та економістів, політиків та громадських діячів, письменників-фантастів та вільно мислячих представників культури. У Росії прогнози насамперед робилися щодо Москви – столиці, великого мегаполісу світового значення. Існує кілька думок фахівців щодо розвитку Москви. Почастішали розмови на тему територіального злиття Москви та області. Деякі точки зору вселяють відвертий песимізм: у Москві може повторитися сценарій Мехіко, гігантські масштаби неконтрольованої та різнорідної за функціями та позиціонуванням забудови. Є й футуристичні проекти створення гігантського мегаполісу «Москва – Санкт-Петербург»… У цьому мегаполісі існуватимуть острівці благополуччя у вигляді великих та впорядкованих атріумних офісно-торгівельних та торгово-розважальних будівель, зі своїм мікрокліматом та системою очищення повітря та води. А в історичній частині міст збережуться ділянки стріт-рітейлу, тісно пов'язані з будинками атріумного і пасажного типів. За такого прогнозу розвитку практично вся роздрібна торгівля Росії буде сконцентрована навколо Москви та Санкт-Петербурга. Ключовий момент у цьому футуристичному проекті: Москва майбутнього є містом не для всіх споживачів, а, в основному, для успішних і багатих.

Зараз процес розвитку Москви як мегаполісу йде із залученням великої кількості мігрантів із Росії та зарубіжжя. Роздрібна торгівля розвивається у різних форматах, включаючи торгівлю та послуги для представників національних діаспор. Але демократичні магазини негаразд поширені, як, наприклад, у Санкт-Петербурзі. Ідеї столиці для тих, хто її гідний, були дуже популярними у першій половині 1990-х років, але до сьогодні вони зберігають свою живучість. Цей варіант розвитку передбачає винесення небажаних для міста виробництв та видавлювання на територію області незаможних москвичів. Наприклад, розселення черговиків у багатоповерхові будинки найближчого Підмосков'я – такі приклади останніми роками були. На думку ряду експертів, у цьому випадку місто має намір позбутися своїх «проблем», перенісши частину з них в область, а область може перетворитися на величезні спальні райони та промзону. Для Москви є певна привабливість: у місті з'являться масиви звільненої від «хрущоб» і «брежневок» землі, на яких можна буде створити комфортабельні житлові комплекси, в Москві залишиться найбільш заможне населення, і такі ж багаті або добре забезпечені люди будуть залучені з регіонів і зарубіжжя. Цінові магазини при цьому можуть бути винесені на околиці, щоб не підривати високі ціни в місті. Зазначимо, що стримуючим чинником реалізації цього сценарію розвитку є небезпека соціальних заворушень у столиці.

Повернемося до сьогодення. Можна сказати, що з моменту вступу країни в еру ринкової економіки Москва та інші великі міста Росії почали розвиватися за сценаріями, описаними в першій половині ХХ століття. Багато міст розвинених країн пройшли цей шлях. Прагнення заможних городян жити ближче до природи описане школою Чикаго ще в 1916-1933 роки, в теорії концентричних кіл Парку-Берджеса (Рис. 2.17). За цією теорією центр міста розвивається як комерційна, громадська та дозвілля зона, навколо неї виникають житлові райони з найбільш щільною забудовою, скупченим заселенням та поганими життєвими умовами. Ці райони стають малоцікавими для мешканців із високим доходом, і в них залишається жити нижчий обслуговуючий персонал центральної зони. До місця роботи вони можуть дістатися пішки, мало витрачаючись навіть на громадський транспорт. Далі від центру розташовуються житлові райони для робітничого класу, за ними – житло для середнього класу, а на околицях, на кордоні з лісами, полями та іншими природними красами селяться найбільш заможні члени суспільства. Наші співвітчизники теж завжди прагнули на природу: у дореволюційній Росії дворяни та поміщики проводили літо у заміських маєтках, і у ХХ столітті люди теж хотіли вирватися з міста на природу. Але для того, щоб утримувати об'єкти за містом, потрібна інфраструктура та соціальна мережа, якої в Росії не було, і цілорічне проживання коштувало дорого (особливо в умовах російської зими). Тому виник феномен дачі: котеджі та особняки на територіях із слабо розвиненою інфраструктурою, за радянських часів типове сезонне житло. А зараз йде процес переходу від сезонного до постійного житла близько до природи, але багато котеджів можуть повноцінно використовуватися тільки як сезонне житло та житло вихідного дня. Чому? Очевидно, що шлях до місця роботи, навчання тощо. забирає надто багато часу та сил. Тут доречно згадати модель Гарріса-Ульмана (Мал. 2.18), що говорить про необхідність створення нових ділових районів в оточенні житла для середнього класу та багатих людей.

Секторальні моделі організації міст у Росії відомі з часів Великого Новгорода. Рис. 2.19 показано секторальну модель Хойта (1939 р.). У цій моделі зроблено спробу створити гармонійне сусідство бідних та багатих житлових районів, ефективно розташувати діловий район, де сконцентровано управління містом та його підприємствами. Промислові території оточені дешевим житлом. Це покращує транспортну ситуацію у місті, забезпечує безперебійну доставку робочої сили на підприємства навіть у разі війни чи стихійного лиха. У наші дні достатньо подивитися на карту будь-якого російського міста з радіально-кільцевою планувальною схемою, щоб переконатися у поширенні цієї моделі в Росії. Найбільше модель Хойта схожа сучасна Москва. Але і в інших містах Росії найбільш екологічно чистими є західні райони міста, оскільки при розташуванні промислових підприємств враховувалася троянда вітрів та переважання їхнього західного напрямку.

Перша стадія розвитку території – це визначення функціонального призначення районів міста та їхнього іміджу в перспективі. Потім проводиться вибір конкретних територій, які потрібно освоїти чи зробити зміни. Як відомо, є три варіанти освоєння територій:

«Точкова забудова» на невеликих вільних ділянках у структурі району, що склалася.
Перетворення значимих площею територій міста, зміна їх функціонального призначення.Насамперед це стосується промислових зон. Традиційно промислові споруди розміщували далеко від центру, але міста росли, і райони, які раніше вважалися околицею, перетворилися на центральні. Для більшості промислових підприємств розташування у центрі міста стримує розвиток сучасних технологій, ускладнює постачання та логістику. А для міста, у свою чергу, невигідно, що цінні ділянки, які б могли з великим успіхом використовуватися для інших функцій, зайняті промисловістю. Тому процес винесення підприємств за межі міста йде в усьому світі. Іноді виробництва взагалі переносять на територію інших країн, посилюючи у місті інші функції: ділову, громадську, торгово-розважальну, туристичну.
Освоєння нових територій - вільних земель у межах міста та її межами.Освоєння вільних земель можливе лише за серйозних вкладень в інфраструктуру території. При цьому варіанті створюються найбільші та значні об'єкти нерухомості.

Забудова в структурі району, що склалася

У багатьох великих містах Росії Москві є певні обмеження ресурсів території для будівництва нових житлових кварталів та об'єктів торгової нерухомості. Наприклад, у столиці в 2002 році було заявлено про проект під назвою «Нове кільце Москви», який передбачав будівництво понад 60 багатофункціональних комплексів високої поверховості з прив'язкою до Третього Транспортного кільця. Спочатку сумніви щодо цього проекту мали архітектори та інвестори, а восени 2007 року ці сумніви почали розділяти й офіційна влада. З одного боку, висотні будинки в центрі мають низку переваг. Під час будівництва висотних будівель зменшується частка вартості землі у собівартості квадратних метрів нерухомості (Рис. 2.20). Багатоповерхові будівлі дозволяють виправдати витрати на придбання земельних ділянок у найвигідніших місцях – у центрі міста та планувальних центрах районів (Рис. 2.21), де земля є найдорожчою. Тому в багатьох містах США основні багатоповерхові будинки сконцентровані в центрі міста, а до околиць поверховість поступово знижується. У містах Росії спостерігається зворотна картина. Це «спадщина» радянського періоду. У СРСР не було необхідності розвивати зони багатоповерхового ділового центру, комерційного центру міста - адже комерції на той час не було, і в центрі в основному розташовувалися адміністративні будівлі. Частка зайнятих у промисловості була набагато вищою, ніж в управлінні, управління мало галузеву структуру, і управлінські структури розташовувалися в багатоповерхових корпусах на території виробничих підприємств. Величезні науково-дослідні інститути та конструкторські бюро теж тяжіли до підприємств і були не в центрі. Тому найвищу поверховість мали нові житлові райони на околицях (Мал. 2.22).

З іншого боку, проекти будівництва багатофункціональних висотних будівель у центральній частині Москви мали низку недоліків. Місто на цій стадії розвитку було не готове до появи великої кількості хмарочосів, що різко підвищують навантаження на дороги та мережі. Потім стан ґрунтів у багатьох районах Москви такий, що при дуже високій поверховості відбувається непропорційно велике подорожчання фундаментних робіт, і багато розрахунків окупності «не подобаються» інвесторам. Досить простим і дешевим зараз є будівництво будинків до 18 поверхів, далі подорожчання відбувається за рахунок складніших конструкцій, спеціальних інженерних систем (наприклад, водопостачання та опалення), вище вимоги до вертикальних комунікацій, і більша втрата корисної площі через ці комунікації. Приймалася до уваги також думка певної частини майбутніх мешканців та орендарів комплексів: для них привабливішими були не хмарочоси, а житлові комплекси звичної поверховості, тобто розвиток не заввишки, а завширшки. Для цього необхідні ділянки достатньої площі.

Розміри ділянок у сформованих міських районах створюють проблеми також під час будівництва торгових центрів окружного значення (у Москві, а й у інших містах). У багатьох випадках на ділянці вдається розмістити тільки багатоповерховий центр із багаторівневим, підземним або розділеним на частини паркуванням. Витрати спорудження таких центрів будуть вищими, ніж одноповерхових, а схеми руху відвідувачів усередині центру - складнішими. Тому розміри ділянок у забудові обмежують масштаби проектів комерційної нерухомості.

Про нові житлові будинки та комплекси, вписані в існуючу структуру, городяни часто говорять у негативних тонах. Чинні нормативи щодо щільності забудови та інших показників сучасного житла не встигають відображати всі реалії сучасності. Навіть визначення точкової забудови досі до ладу не сформульовано. Є чиновники, які не зацікавлені у приведенні нормативів до сучасних вимог: адже таке становище дозволяє їм «ефективно вирішувати всі питання»... Великим забудовникам вдається обійти нормативні значення, і густина житла збільшується у рази. Іноді точкова забудова нагадує незграбну спробу комуністів 1920-х років вирішити житлову проблему методом ущільнення вже наявної житлової нерухомості. Негативні моменти точкової забудови відомі всім: точкова забудова погіршує екологічну ситуацію, знижується якість проживання в будинках (інсоляція, провітрюваність і пов'язане з цим забруднення повітряного басейну міста). Збільшується навантаження на існуючу інфраструктуру, не розраховану на багатоповерхові комплекси - дороги, теплові, газові та електричні мережі. Ущільнення поглинуло майже всі вільні ділянки та резервні території у центральній частині Москви, і саме тому практично відсутні ділянки, де можна було б організувати офісні або перехоплюючі паркування, як у великих містах США. На цих ділянках вже зведено житлові чи офісні комплекси. Можливості використання підземного простору у місті Москві дуже обмежені через складну геологію, наявність споруд метрополітену, величезну кількість підземних комунікацій, ліній урядового зв'язку. Особливо це стосується центру міста. Тому навіть в елітних будинках кількість місць для паркування для мешканців буває недостатньою. Взагалі, багато житлових комплексів у центрі міста не відповідають вимогам комфортності, що висуваються до елітного житла: відокремленість, комфортна дворова територія, озеленення та благоустрій, дитячі та відкриті спортивні майданчики, зручні дитячі освітні заклади, достатні паркування для мешканців та гостьові парки. Скільки можна назвати елітних житлових комплексів у Москві з багато озелененим двором та гостьовим паркуванням?

Ресурси вільної землі в житлових і громадських зонах великих міст міста, якщо склалися, зовсім не вичерпані, то дуже і дуже обмежені. Набагато більший за площею ресурс представляють міські території, зайняті промисловістю.

Перетворення промислових територій міста

Інтерес до перетворення промислових територій у великих містах світу спостерігається з 80-х років минулого століття, але перші проекти реконструкції мали локальний характер: перебудовувалася окрема будівля заводу або фабрики, що займала невелику площу, але загальне призначення території не змінювалося. На місці колишніх заводів виникали ділові центри, торгові центри та багатофункціональні комплекси, наприклад, Mode-Centers-Berlin, Німеччина (проектне бюро Nalbach und Nalbach, 1996-98 р.), діловий центр в Montrouge, Франція (архітектор Renzo Piano, 1986 р.), Міжнародний дизайн-центр у Нью-Йорку, США (проектне бюро "Gwathmey, Siegel and Associates", 1997 р.), багатофункціональний комплекс Union-Loft у Франкфурті-на-Майні, Німеччина (архітектор M.A.Landes, 1997) -2000).

Наприкінці XX-початку ХХІ століття реконструкція промислових територій почала набувати масштабного характеру, і змін зазнавали цілі райони, що займали значну площу. Колишні промислові зони перетворювалися на зони ділової активності та суспільного життя, упорядковані житлові квартали з усіма елементами сучасної інфраструктури. Серед найбільших містобудівних перетворень у Європі можна відзначити реконструкцію району Педдінгтон у Лондоні (загальна площа ділянок редевелопменту 32,4 га) та реконструкцію території порту в Гамбурзі (створення нового району Хафенсіті на площі 155 га). Території, зайняті великими транспортними об'єктами, складською інфраструктурою та промисловими підприємствами, повністю змінюють своє функціональне призначення і перетворюються на упорядковані житлові та ділові райони з квартирами класу «люкс», ультрасучасними офісними комплексами, що схиляють до прогулянок бульварами, набережними та площами і, звичайно ж, галереями магазинів.

У Москві в 2004 р. було затверджено централізовану програму редевелопменту промислових територій, і площа промзон, які вже реконструюються або можуть піддатися реконструкції в найближчій перспективі, становить 1668 га. По території реконструкції московські проекти навіть масштабніші, ніж європейські. Найбільші за перетворюваною площею проекти в рамках цієї програми:

«Новий центр» («Великий Сіті»), забудовувана територія становлять 1000 га, на ній розташовувалися 333 промислові підприємства, включаючи три великі заводи;
Промзона «Павелецька», площа – 213 га;
«Нова територія МДУ», площа – 213 га;
ММДЦ «Москва-Сіті», площа – 100 га.

Площа всіх територій, зайнятих промисловістю, у Москві становила близько 20 500 га чи 20% території міста, і, згідно з Генеральним планом розвитку Москви планується скоротити її до 15 000 га, тобто нового будівництва буде виділено близько 5% від території міста. Це вже значні цифри порівняно з площами вільних ділянок для будівництва в житлових і громадських зонах, що склалися.

Однак процес перетворення промислових територій пов'язаний з низкою проблем та стримувальних факторів. По-перше, перенесення великих виробництв загрожує для міста соціальними наслідками, серйозною зміною «маятникових» потоків та зростанням навантаження на транспортну мережу. Особливо коли для колишніх працівників підприємств не створюються робочі місця на цій же території. У СРСР дуже багато житлових комплексів і цілі квартали будувалися поряд з новими великими підприємствами і були призначені для людей, які працюють на підприємствах. Сьогодні багато проектів реконструкції промислових територій припускають, що до цих районів міста залучатимуться зовсім інші групи населення, і нових житлових кварталів, звичайно ж, не вистачить, щоб забезпечити потреби нових місць застосування праці – ділових та адміністративних комплексів. Тому в Москві ще гостріше постане питання транспортної доступності та зайнятості у виробничій сфері. Це одна з основних проблем, що виникають під час реконструкції промзон. Зазначимо, що необхідність реконструкції промислових зон за кордоном була пов'язана як зі зростаючими потребами міст у житловому та громадському будівництві, так і зі змінами у самій виробничій базі. У ряді випадків провадження не ліквідувалися, а лише змінювали місце дислокації. Виробництва переносилися на нові майданчики, зручніші з логістичної точки зору, місця з дешевшими трудовими ресурсами або місця, віддалені від районів, які передбачалося зробити більш екологічно чистими. Такі майданчики знаходили у цій самій країні чи взагалі інших країнах (Азії чи Латинської Америки). Питання про реконструкцію порту в Гамбурзі постало тому, що змінилася технологія: з'явилися універсальні контейнери, і багатоповерхові склади, відомі німецькі «шпархауси», що розкинулися на значній площі зони припорту, стали незатребуваними. А транспортний вантажний термінал у Педдінгтоні, відкритий у 1801 році, протягом двох століть обслуговував перевезення вантажів (в основному, вугілля та сіна) каналом Гранд Юніон, і логістична схема також вимагала сучасного підходу. Тому порти і термінали були перенесені до більш підходящих місць, поступившись місцем громадським зонам. У Росії ж ключовим фактором, що визначає необхідність реконструкції промзон, стала висока вартість землі всередині міста, особливо в центральній частині. Такі міркування, як екологічні та санітарно-гігієнічні вимоги, вимоги естетики та збереження культурно-історичної спадщини, безумовно, існували, але все ж йшли слідом за комерційними. Деякі промислові підприємства вдало перенесли основну виробничу базу з центру Москви до інших міст (наприклад, кондитерська фабрика «Червоний жовтень», взуттєва фабрика «Паризька комуна»), але значну кількість підприємств було закрито через банкрутство, нерентабельність, застарілі технології та знос основних фондів. За даними Департаменту науки та промислової політики м. Москви, у 2006 році збитковими були близько 24% виробничих підприємств міста. Можна припустити, що у процесі реконструкції промзон місто отримає нові сучасні суспільно-житлові зони, але безповоротно втратить п'яту частину своїх виробництв. Аналогічна ситуація спостерігається і в інших країнах колишнього СРСР, наприклад, у столиці Вірменії м. Єревані було ліквідовано близько 80% промислових підприємств, побудованих у радянський період, у тому числі великих заводів і фабрик всесоюзного значення, що забезпечують роботою значну кількість городян.

Високий рівень витрат на перенесення підприємств на нові майданчики є другим фактором, який стримує масштабні проекти реконструкції промислових територій. До безпосередніх витрат на перебазування додаються витрати на пошук відповідних ділянок, на погодження та врегулювання складних правових питань, а також компенсації, які московська влада обґрунтовано вимагала у девелоперів за «втрату містом промислового потенціалу». Ще одним «гальмом» для освоєння промислових територій є юридичні складності: множинність власників ділянок і власників активів на території промзони, інтереси цих власників, що відрізняються. Відомі два шляхи вирішення цієї проблеми. Перший - консолідація зусиль власників, цей шлях був використаний при будівництві Верхніх торгових рядів, нинішнього ГУМу в Москві, і ми вже говорили про нього в Главі 1. Але на той час консолідація йшла паралельно з адміністративним примусом: всі старі лавки примусово зачинялися, і було оголошено, що якщо хтось із власників не братиме участі у проекті, то землю, на якій стоять лавки, практично реквізують на користь міста, викупивши за невигідною для власника ціною. Другий метод – концентрація території в руках одного власника, укрупнення ділянок – дуже дорогий для девелопера та важкий у реалізації. Використовуючи лише комерційні методи без адміністративного примусу та допомоги, практично неможливо освоїти промислову територію із «клаптевою ковдрою» власників. Навіть якщо майже всі землі викуплено, власники останніх ділянок можуть астрономічно скручувати ціни, створюючи обмеження для масштабного проекту. Це збільшує ризики для девелопера.

Всі ці складнощі змушують звернути увагу на третій шлях – будівництво на нових, вільних територіях. До цього ж шляху підштовхує і величезна проблема багатьох сучасних міст, їхній справжній біль голови - перевантаженість транспортом.

Особливості планувальних схем міст та їх вплив на нове будівництво

Зростання числа автомобілів і наступне погіршення автомобільної доступності серйозно ускладнює життя мешканцям багатьох великих міст. Ситуація в обох російських столицях – Москві та Санкт-Петербурзі – близька до транспортного колапсу. У 2008 році перед новорічними святами столична автоінспекція відверто звернулася до покупців-автомобілістів із рекомендацією поїхати за покупками до Підмосков'я, щоб у центрі столиці була хоча б якась можливість проїхати. Криза, що почалася восени 2008 року, злегка розвантажила столичні дороги, але поступово ситуація почала повертатися до колишнього рівня. Пробки практично на всіх магістралях перевищили кордон терпіння, і з кожним днем стає все більш очевидним, що методи, які пропонують міська влада для виправлення транспортної ситуації, проблеми повністю не вирішать. Неможливо ж повернутися на роки та десятиліття тому, коли хронічно ігнорувалась необхідність будівництва автостоянок, та основні об'єкти комерційної нерухомості концентрувалися у центрі міста. Розуміння ролі автомобіля в сучасному місті в Росії досі запізнюється, а занижені норми паркувань торгових та офісних центрів викликають подив у фахівців та обурення у покупців.

На Заході питанням постачання торгових об'єктів у центрі міста та потокам автомобілів почали приділяти серйозну увагу ще у 30-ті роки минулого століття. Наприклад, у проекті реконструкції Берліна архітектора Альберта Шпеєра були передбачені масштабні підземні паркування та підземне завантаження товарів. У СРСР, після Великої Вітчизняної війни в Москві була зроблена спроба наблизитися до реальних вимог «автомобілізації» по гаражах, стоянках та ширині основних магістралей (облік можливості розширення). На фотографії зображено приклад житлового комплексу «Червоні будинки» на вулиці Будівельників у Москві – одного з небагатьох комплексів із просторими гаражами, збудованого у 50-ті роки для московської наукової еліти.

Однак, починаючи з часів Микити Сергійовича Хрущова, відомого борця з власними автомобілями, на спробах оснащення житла, торгівлі та розваг сучасними стоянками було поставлено жирний хрест. Особисті автомобілі пропонувалося замінити посиленим розвитком громадського транспорту та таксі. При будівництві житлових та громадських кварталів внутрішньоквартальний простір для проїздів та стоянок враховував потреби поточного періоду та зовсім не був розрахований на перспективу. Щоб зрозуміти гостроту ситуації, розглянемо приклад кварталу у Західному окрузі м. Москви, досить благополучного з погляду стоянок для власних автомобілів (Рис. 2.23). Будівництво цього кварталу почалося сталінський час і було остаточно завершено на початку 70-х років. Площа кварталу становить 60 168 м2, їх 10 455 м2 чи 17,4% території посідає внутриквартальные проїзди. На площі кварталу знаходиться 9 житлових будинків поверховістю 7-12 поверхів, в яких розташовано близько 1064 квартир, крім цього всередині кварталу зосереджено типові об'єкти інфраструктури (дитячий садок, школа, дитячі майданчики та стадіон). Для мешканців будинків передбачено організовану наземну стоянку та 2 підземні гаражі, введені в експлуатацію у 1977 році, тобто на стадії, коли заселення кварталу було давно завершено. Загальна площа стоянок для мешканців будинків становить 3500 м2 або 5,8% від території кварталу, і вони розраховані всього на 138 машиномісць. Виходить, що поставити машини на організовані стоянки можуть лише 13% мешканців, якщо вважати, що на одну квартиру припадає один автомобіль. Ресурси внутрішньоквартальних проїздів для використання їх як стоянки теж дуже невеликі. Не дивно, що власники особистих автомобілів мали самовіддано боротися за отримання місць у гаражах, і цій проблемі навіть повністю присвячений радянський фільм – знаменита комедія Ельдара Рязанова «Гараж». Сьогодні, коли на зміну старому «безкіньному» поколінню приходить покоління сучасних людей, і кількість автомобілів неухильно прагне кількості дорослих членів сім'ї, гострота проблеми паркувань у житловій зоні зросла в рази. Протистояти реаліям автомобілізації, звісно, не вдалося. За неофіційними оцінками приріст кількості автомобілів у 2006-2007 роках досяг 180 000 – 200 000 автомобілів на рік. А згідно з офіційними повідомленнями, у 2007 році приріст автомобільного транспорту в Москві склав 150 000 автомобілів, і введено в експлуатацію близько 120 000 машиномісць у гаражах та на стоянках. Навіть якщо офіційні дані відповідають дійсності (напевно, багато читачів-москвичів подумали: «І де ж вони, ці машиномісця?»), цифри явно говорять про те, що ситуація з доступністю найближчим часом може катастрофічно погіршитися. Це не дивно. Автомобіль, припаркований вздовж тротуару, зменшує пропускну спроможність вулиці на 800 машин на годину, а під час паркування під кутом або перпендикулярно до тротуару ця цифра значно зростає. Чули навіть таку оцінку, що сумарна довжина автомобілів у місті скоро перевищить довжину наявних тротуарів – де ж тоді ставити машини працівникам офісів та мешканцям будинків?

На малюнку 2.24 показано порівняння частки території міста, зайнятої вуличною та дорожньою мережею, у Москві та великих містах світу (за результатами дослідження М. Блінкіна, керівника НДІ транспорту та дорожнього господарства, опублікованими у квітні 2009 р.). У російській столиці вулиці та дороги займають лише 7% від території міста, втричі менше, ніж у великих європейських містах, і вп'ятеро менше, ніж у США та Канаді. Відповідно, пропускна спроможність міської транспортної мережі в Москві суттєво нижча, і вирішення транспортної проблеми буде дуже складним та трудомістким. Можливості реконструкції територій та нового будівництва обмежені саме тому, що транспортна мережа може не витримати навантаження. Погляньмо на цифри. У Москві проживає понад 3 мільйони сімей. Якщо прийняти, що в кожній родині буде по одному автомобілю, то необхідна площа для паркування всіх цих автомобілів становитиме 75 квадратних кілометрів або близько 7,5% від території міста (згідно з нормативами розрахунку паркування). Тобто стільки, скільки зараз займає у Москві всю транспортну мережу. На автомобілі жителі їздять на роботу, відвідують магазини та дозвілля, їздять до освітніх закладів тощо. Тому припустимо, що кожен автомобіль має 2 постійних місця паркування (біля будинку та роботи) і як мінімум 1 місце, де він паркується час від часу (біля магазину, інституту, поліклініки та ін.). Відповідно, для комфортного пересування містом та створення комфортних умов на стоянках буде потрібно 225 квадратних кілометрів площі стоянок. У нинішніх межах міста, на її існуючій території, такі площі для стоянок недоступні: щоб вирішити проблему, знадобляться множинні підземні та багаторівневі стоянки, а це дуже дороге задоволення. Вітчизняні споживачі не готові до того, щоб купувати місця за високою ціною: багато хто вважає, що гараж не повинен бути дорожчим за машину.

Часткове вирішення проблеми доступності в Москві (тільки часткове) - це будівництво нових розв'язок і автомагістралей, а також автостоянок, що перехоплюють. Але ці об'єкти не вирішать проблеми «маятникових» потоків. Одна з головних причин такої серйозної транспортної ситуації в Москві - містобудівне поділ на функціональні зони, концентрація ділового життя в центрі під час створення потужних віддалених «спальних» районів. Щодня до центру рвуться сотні тисяч автомобілів, і метро, електрички, автобуси переповнені мешканцями передмість та спальних районів. На дорогу багато працівників щодня витрачають від 3 до 5 годин, що не може не позначитися на продуктивності праці та на лояльності. Є дуже серйозні побоювання, що один із найнадійніших сьогодні засобів транспорту - метрополітен - не впорається зі зростаючим навантаженням. У містобудівних планах розвитку Москви та Підмосков'я 80-х років було продовження гілок метро до міст найближчого Підмосков'я. Сьогодні про це вже не говорять: за такої кількості населення, швидше за все, доведеться шукати нові засоби транспорту та нові технології.

Схожа ситуація спостерігається і в другій столиці – Санкт-Петербурзі, а також у менших масштабах – в інших великих містах. Утворення пробок посилює радіально-кільцева містобудівна схема, яка була використана у плануванні низки сучасних міст Росії (Рис. 2.25). А, наприклад, у США свого часу віддали перевагу гратчастому плануванню, коли вулиці паралельні одна одній, і можна вибрати маршрути об'їзду (Рис. 2.27). Містобудівний підхід до вирішення проблеми демонструють і найбільші міста Китаю: адміністративна столиця Пекін та економічна столиця – Шанхай, та Москва порівняно з ними дуже програє. Три транспортні кільця в Москві порівняно з 6-ю в Пекіні… Заради справедливості зазначимо, що території китайських столиць набагато перевищують площу Москви, а на великих площах вирішувати проблему комплексного розвитку території простіше, ніж в умовах гострого дефіциту земельних ресурсів (площа Москви - 1081 кв.км, площа Пекіна - 16808 кв.км, Шанхаю - 6340 кв.км, на малюнку 2.26 плани міст показані в одному масштабі). Але основна відмінність полягає в тому, що у китайських мегаполісах ставиться завдання звести до мінімуму маятникові потоки. Дуже багато житлових масивів будуються разом з офісними центрами та торгово-розважальними центрами, з розвиненою сферою послуг та об'єктами соціальної спрямованості: сучасними спортивними та оздоровчими комплексами, освітніми, медичними закладами. Близькість житлових районів до місць застосування праці є одним із факторів, покладених в основу розвитку нових територій, і такий збалансований розвиток послаблює маятникові потоки. Уявити страшно, що було б, якби численні жителі Пекіна чи Шанхаю пересіли з велосипедів на позашляховики та представницькі машини чи принаймні на малолітражки… Разом із розвитком транспортної інфраструктури владою стримуються темпи автомобілізації населення. Так, у Шанхаї діє аукціон з продажу автомобільних номерів, що дають право на їзду вулицями міста, а отримані від торгів кошти спрямовуються на розвиток доріг, та усувається можливість корупції дорожньої поліції («цзінь-ча») у розподілі номерів.

Як планувальні схеми міст впливають на торгівлю та нове будівництво? У радіально-кільцевій схемі значення центру міста однаково зберігається, оскільки центр - це точка, рівнодоступна з усіх районів, у ній сходяться всі промені магістралей. Навіть якщо у центрі знижується роль торгівлі, він все одно залишається місцем, де сконцентрована ділова, громадська, культурна активність. Можливості розвитку повноцінних центрів у кожному з районів (вздовж кожної з радіальних магістралей) виявляються обмеженими через транспортної доступності. p align="justify"> Транспортні проблеми викликають локалізацію, звуження торгових зон великих торгових об'єктів. Набирають силу магазини «біля будинку», і споживачам потрібні будуть дуже серйозні переваги, щоб вирушити в магазин, що далеко розташований, або торговий центр. Через проблеми з автомобільною доступністю та паркуванням почала набирати сили дистанційна торгівля, створюючи конкуренцію традиційному роздробу. Гратчасте планування з додатковими діагоналями чи кільцями, по-перше, дозволяє покращити транспортну доступність міських районів, надаючи автомобілістам кілька альтернативних шляхів. А по-друге - дає можливість створювати у місті кілька близьких за значенням центрів і рівномірніше розподіляти міські потоки.

Освоєння нових територій

Відомі дві основні схеми розвитку міст: розвиток уздовж магістралей та освоєння простору між магістралями (рис. 2.28). У першому варіанті місто може механічно розповзатися вздовж доріг. Збільшуються відстані, на які щодня переміщаються міські жителі, зв'язки між районами послаблюються, та транспортні проблеми радіального планування стають дедалі гострішими.

Розглянемо можливості розвитку на прикладі міст Смоленськ та Чебоксари, про цю пару міст ми вже говорили у цьому розділі. На малюнку 2.29 показано основні зони щільної багатоповерхової забудови у цих містах та відповідні їм зони впливу торговельно-розважальних центрів окружного значення. Відразу видно, скільки торгових центрів окружного значення можуть працювати, не створюючи один одному гострої конкуренції. Якщо розвиток цих міст у перспективі піде вздовж доріг, то транспортне навантаження, як і раніше, припадатиме на ключові магістралі міста, що розходяться від центру. Торговий центр окружного значення, який зараз розрахований на залучення мешканців із двох густонаселених районів округу, може частково втратити свою привабливу силу та зберегти покупців лише одного району.

Набагато перспективнішим шляхом є освоєння ділянок землі між забудованими районами (рис. 2.30). Основна перевага такої схеми полягає в гасінні «маятникових» потоків. Коли місто має єдиний центр та чіткий функціональний поділ на суспільно-культурно-торговельні, виробничі та ділові, житлові райони, це посилює транспортну напруженість (Рис. 2.30-А). Створення нових центрів торгівлі та дозвілля на віддалених ділянках існуючих транспортних магістралей (Рис. 2.30-Б) вирішує завдання постачання районів, але не усуває проблеми «маятникових» потоків та навантаження на основні транспортні артерії міста. Рис. 2.30-В показано створення багатофункціональних нових районів: крім житла, торгівлі та суспільної функції у них створюються місця застосування праці для мешканців локального ринку. Таке містобудівне рішення застосовується, наприклад, за перспективного планування великих міст Китаю. Коли розвиваються території між існуючими районами, міська структура поступово наближається до ґрат. Транспортні шляхи скорочуються, радіальні магістралі розвантажуються і ситуація покращується. А майданчики для житла, торгівлі, бізнесу та невеликих виробництв виходять сучасними та відповідають вимогам кожної функції. Аналогічне рішення передбачалося у містобудівному плані Москви у 1971 році, але, на жаль для багатьох москвичів, від цієї концепції відмовилися, активність продовжувала концентруватися в центрі та вздовж магістралей.

Додаткові зв'язки між міськими районами дозволяють формувати нові вузли активності (Рис. 2.31) та будувати торгові об'єкти на цих майданчиках.

У Росії її дуже багато землі, але земля будівництва - це ділянка плюс дороги щодо нього плюс інфраструктура (Рис. 2.32). Якщо інфраструктура не розвивається в належному обсязі, виходить дефіцит ділянок, придатних для будівництва. При недостатньому розвитку інфраструктури та її занепаді відбувається скорочення населення невеликих населених пунктах, життя них стає важче. Коли в населеному пункті немає центрального опалення, трапляються перебої з подачею електроенергії та води, їздити доводиться поганими дорогами з колдобинами, які важко під час злив і сильних снігопадів, люди починають переїжджати на ті території, де ці питання успішно вирішені. У місцях із слабко розвиненою чи перебуває у поганому стані інфраструктурою важко розвивати виробництво, торгівлю, туризм та взагалі будь-яку економічну діяльність. А за розвитку інфраструктури з'являється більше вільних ділянок для будівництва та більше можливостей для організації будь-якого бізнесу. Ділянка має бути забезпечена інженерними комунікаціями та мати організовані з'їзди з головної магістралі, зручні під'їзди до ділянки.

У Росії її нова інфраструктура в пострадянський період будувалася у явно недостатньому обсязі, відбувалася експлуатація старої інфраструктури, зокрема, дорожньої системи, мереж. Вільних ділянок із розвиненою інфраструктурою мало, і в їхньому розподілі велику роль відіграють чиновники. Вони користуються дефіцитом хороших ділянок і нерідко віддають їх своїм перевіреним фірмам або продають за великі гроші. До того ж немає реальної конкуренції між постачальниками енергії та води, і у разі освоєння ділянки без комунікацій плата за їх підключення може бути невиправдано високою. Недостатній розвиток нової інфраструктури – одна з проблем освоєння нових земель, і тому багато девелоперів побоюються виходити на нові території. Завдання освоєння нових земель девелопер не може вирішити самостійно, це завдання, яке вирішується на рівні держави або як мінімум регіону.

Ще одним обмеженням нового будівництва є складність процедури зміни функціонального призначення землі. Цей процес йде повільно, є багато невизначеностей, і з'являються люди (зокрема чиновники), яким вигідно протидіяти змінам. Хоча в чинних законах та правилах є позитивні моменти - наприклад, протидія лавині захоплень, спекуляцій, примусового банкрутства підприємств при операціях із землями сільськогосподарського та промислового призначення - але крім обмежувальних заходів має бути програма розвитку. Раніше ми говорили про програму реконструкції промислових зон у Москві. Аналогічні програми зараз дуже потрібні також для територій передмість та перспективних земель сільгосппризначення.

На подальших стадіях розвитку території якісна інфраструктура означає не лише мережі та дороги, а й постачання мешканців території: торгівля та послуги, розваги та дозвілля, освітні та медичні заклади тощо.

Трирівнева система охоплення території. Стільникові структури у місті та рівномірність охоплення підприємствами роздрібної торгівлі.

Добре розвинена територія має трирівневу систему охоплення підприємствами торгівлі та послуг (Рис. 2.33). Практично всі читачі з нею знайомі - якщо не як фахівці, то точно як споживачі, - оскільки за цією системою традиційно здійснюється планування постачання територій. У трирівневій схемі представлені різні формати підприємств, що задовольняють різні типи попиту в товарах та послугах:

1-й рівень – Мікрорайонний тип.Задоволення основних, нагальних потреб - у товарах та послугах частого попиту та екстреного попиту. Попит задовольняється невеликими магазинами, в яких споживачі можуть знайти асортимент товарів, що часто купуються, забезпечити себе і домогосподарство на найближчий час, але без особливих вишукувань і різноманітності. Аналогічна пропозиція на цьому рівні й у підприємств харчування, послуг, освіти та ін. Наприклад, первинні потреби в освіті задовольняє середня школа, у медичних послугах – медпункт із лікарем-терапевтом (або навіть фельдшером) та медсестрою.

2-й рівень – Районний тип.Задоволення, крім насущних, ще й потреб, що періодично виникають, більша різноманітність і краща якість пропозиції. Асортимент стає ширшим і глибшим: додаються товари (послуги) періодичного попиту, тобто. нові групи та позиції в існуючих групах. Розмір магазинів та торгових центрів збільшується. Харчування, розваги та інші послуги на цьому рівні теж якісніше та різноманітніше. В освітній сфері з'являються коледжі та училища, спеціалізовані курси, в медицині – відповідно, районна поліклініка з кількома лікарями, які практикують у різних галузях медицини.

3-й рівень – Окружний, міський тип.До товарів та послуг основного та періодичного попиту додається задоволення епізодичного та спеціального попиту. У магазинах споживачі можуть знайти практично все, що їм потрібно і навіть не дуже потрібно, у кафе, ресторанах та розважальних комплексах – отримати більше вражень та ще більше різноманітності, ніж на попередньому рівні. Освітні установи цього рівня включають заклади з підготовки серйозних фахівців (інститути, академії тощо), і свою потребу в навчанні можуть задовольнити навіть ті, хто вибрав рідкісні спеціальності, вузьку галузь знань. У медичній сфері на цьому рівні з'являються великі лікарні, обладнані сучасною медичною технікою і мають досвідчених лікарів, а також безліч спеціалізованих центрів, які пропонують оздоровлення та лікування різними способами, аж до найекзотичніших. Єдиний принцип для всіх сфер - подальше розширення та поглиблення пропонованого асортименту порівняно з попереднім рівнем плюс подальше підвищення якості. Так, елітні магазини та клуби задовольняють такі потреби, як потреба у самовираженні, визнанні статусу, комфорті та самоті.

Якщо зобразити зони охоплення мікрорайонних, районних та окружних торгових об'єктів, слідуючи методу ціни та витрат на відвідування Кришталера-Лоша (його ми розглядали вище), то ці зони матимуть форму правильних шестикутників. А територія, рівномірно охоплена та насичена об'єктами постачання всіх рівнів, нагадуватиме стільники. Ця стільникова структура Кришталера показано на Мал. 2.34. Зони охоплення об'єктів кожного наступного рівня накладаються на комірки попереднього рівня і вершини багатокутників наступного рівня припадають на центр попереднього рівня. Тобто торгові зони об'єктів кожного рівня не перетинаються, і магазини (підприємства харчування, послуг тощо) одного типу не створюють конкуренції. Вони ставляться у чіткій відповідності до ієрархії, і на території найоптимальнішим чином задовольняються потреби всіх рівнів.

Показана на Мал. 2.34 стільникова структура - якась ідеальна ситуація, коли територія має дуже гарне та різноманітне постачання, але при цьому підприємства на території практично не конкурують один з одним. Принаймні у цій схемі немає конкуренції між об'єктами одного типу, одного рівня структури. Насправді ситуація може розвиватися за різними сценаріями. Розглянемо конкуренцію з прикладу торгових центрів другого рівня, районного типу (Рис. 2.35). Припустимо, що в місті є 30 районних центрів, які рівномірно охоплюють територію. При скороченні населення або зниження його купівельної спроможності нові центри не з'являтимуться, навпаки, вмиратимуть якісь із існуючих. Кількість торгових центрів скоротиться з 30 до 20, а зони охоплення центрів, що залишилися, збільшаться (Рис. 2.35-А). Якщо ситуація з демографією та доходом жителів міста буде сприятливою, то на території зможуть «прогодуватися» вже 80 районних об'єктів. При одноманітності орендарів відбудеться локалізація (Рис. 2.35-Б), зони охоплення центрів скоротяться, і вони обслуговуватимуть меншу територію. Або їхні торгові зони перетинатимуться, буквально переплітатимуться (Рис. 2.35-В), що призведе до дуже високої конкуренції на території.

Визначення існуючих біля ніш - це ні що інше, як аналіз існуючих біля осередків. А правильний вибір формату торгових об'єктів – заповнення порожніх осередків, створення нових об'єктів, що покращують постачання та забезпечують задоволення потреб різного рівня. Відсутність будь-яких рівнів відкриває можливості для нових об'єктів нерухомості та виходу операторів на цю територію. Успіх комерційного об'єкта - робота не лише на своєму рівні стільникової структури, а й участь у роботі інших рівнів. Наприклад, поліпшення постачання нижньому рівні торгівлі полягає у додаванні нових магазинів. Підприємство другого або третього рівня може організувати відділи швидкого обслуговування, виділити каси для покупців з кошиками, а не візками, розкриття додаткових входів з метою увібрати транзитний потік і стати ближче до житлових будинків або офісів. Концентрація, що особливо супроводжується спеціалізацією дрібних і середніх торгових об'єктів, - це спосіб розпочати роботу на вищому рівні стільникової організації торгівлі та послуг. Типовий приклад концентрації – ринок, спеціалізації – спеціалізований торговий центр. Такі об'єкти набувають властивостей третього рівня.

Торговий об'єкт призначений для людей, тому чим ближче до людей він знаходиться, тим краще його майбутнє, безпечніше та стабільніше функціонування. Трапляються випадки, коли об'єкти постачання випереджають розвиток житлової частини території і навіть самі формують її. Але грубі помилки у розумінні стільникової структури, місця торговельного об'єкта в ієрархії неминуче спричиняють покарання - провал і реальні грошові збитки. Причому це стосується не лише торгових об'єктів, а й підприємств, які задовольняють потреби інших галузей. За радянських часів, у 70-80-ті роки, був проект будівництва театрів у «спальних» районах Москви, і цей проект був згорнутий через те, що навіть за величезного кохання радянських людей до театру та відсутності різноманітності альтернатив дозвілля театри на околицях погано відвідували. То справді був об'єкт третього рівня стільникової структури, поставлений територію другого рівня, поруч із радянськими Будинками культури. Похід у театр – справжня подія, вихід у світ, і відвідувати театри у своєму чи чужому «спальному» районі людям було нецікаво. До того ж до «спальних» районів було дуже довго добиратися, особливо з протилежного кінця міста. А ось кінотеатри за радянських часів (у їхньому тодішньому вигляді) відповідали попиту на своєму рівні ієрархії постачання, тому вони успішно відкривалися і працювали у всіх «спальних» районах Москви, а віддалені театри чахли і закривалися. До ХХI століття дотягли лише рідкісні з них, наприклад, Театр Міміки та Жеста в районі Ізмайлово, на кінці гілки метрополітену.

Перспективи розвитку території з прикладу Московського регіону

Мабуть, вже можна говорити про те, що на російську столицю чекає друге в цьому 10-річчі перерозподіл місць здійснення покупок та зміна потоків покупців у масштабі міста. До середини 2000-х років остаточно відбулася зміна ролі центру міста, і основна купівельна активність і великі торгові об'єкти набули розвитку на околицях Москви і на МКАД. Сьогодні процес йде далі – до кордонів ЦКАД, яке раніше називалося «мале бетонне кільце» (у просторіччі – «бетонка») та пов'язувало населені пункти та магістралі в радіусі близько 30 км від Московської Кільцевої автодороги. Одночасно з новими торговими об'єктами в ближнє Підмосков'я почали тягтися житлові новобудови, з невеликим запізненням і в меншому обсязі - офісна та готельна нерухомість. Звернути увагу девелоперів на цю територію змусили деякі помилки, допущені у столиці, а також можливості, які ця територія надає. Раніше ми говорили про те, що ресурси вільної землі в межах столиці дуже обмежені, і основний ресурс складають зони промислового призначення, які можуть зазнати реконструкції. Для зручності читачів повторимо тут цифри: площа промислових зон, які реконструкція планується найближчим часом, становить 1668 га, а загальна площа промзон у Москві 20 500 га. Якщо вийти за межі МКАД, то там ресурси землі для освоєння в рази більші, і це не «дикі», а щільно забудовані території з населенням, що постійно збільшується. Ціна ділянок землі у Підмосков'ї нижча, ніж у Москві, а ціна на землю за наявності аеропортів, залізничних ліній та автомагістралей створює унікальні можливості для розвитку цієї території.

Зростанню попиту на житлову нерухомість у Підмосков'ї та поступовому перетіканню попиту з Москви за її межі сприяли погіршення транспортної та екологічної ситуації у столиці, а також дуже високі ціни на житло. Згадаймо рекламні кампанії з житлової нерухомості з початку 2000-х років до кризи 2008 року. Черговий підйом цін на квартири, плакати з альпіністкою, що піднімається на скелю по канату, та напис «Ще вище»; цинічна та викликаюча новорічна рекламна кампанія «Новий Рік по-дорослому» з перекресленим дідом-морозом, що відображає незрівнянність казок про доступне житло з реальністю… Ціни в столиці злетіли на недосяжну для більшості потенційних покупців житла висоту, і масовий попит, підкріплений можливістю кредитування, натрапив на непереборну перешкоду. Попит, як відомо, – поняття ринкове. Незважаючи на те, що в 2006-2008 роках стагнуючий продаж на московському ринку житлової нерухомості коментувався як відкладений попит, багато фахівців чудово усвідомлювали проблему. Невеликий струмок попиту, що прорвався з Москви, вже в 2007 році перетворився на вельми повноводну річку: москвичі кинулися в найближче Підмосков'я, на котеджно-дачні простори і в не дуже шикарні, зате доступні багатоповерхівки. У 2007 році обсяг запроваджених площ у Московській області перевищив показник Москви майже в 1,5 раза (7,5 млн. м2, а в Москві за той же період було введено 4,8 млн. м2), а в період січень-вересень 2008 року р. за даними офіційних джерел у Підмосков'ї було збудовано 3,6 млн. м2 житла. З них у багатоповерхових будинках введено в експлуатацію близько 1,5 млн кв. м житла, і зростання становило 103,6% до рівня 2007 р. Ціни на житло в Підмосков'ї в 2007-2008 роках зростали швидшими темпами, ніж московські, але все одно залишалися доступними, і значна частина квартир купувалася москвичами та платоспроможними людьми, які переселялися до Москви з інших міст, але обирали квартири не в самій столиці, а поряд із нею. Так, під час продажу квартир одного з нових мікрорайонів підмосковного міста Відне підрахували, що москвичі купили понад 55% квартир.

Коли почалася криза 2008 року, Підмосков'я загалом зберегло свою привабливість для покупців житла. У I півріччі 2009 року Московська область стала лідером серед суб'єктів Росії за обсягами житлового будівництва: за даними Росстату, за цей період у Підмосков'ї було здано в експлуатацію 12% від загальної площі житла, побудованого в країні. Темпи падіння попиту на підмосковну нерухомість у першому півріччі 2009 року були майже вдвічі меншими, ніж московські. Незважаючи на фінансову кризу, в 2009 році (на момент написання книги) низка експертів ринку нерухомості дивляться на сплеск попиту на житлову нерухомість у Підмосков'ї, як на цілком ймовірне явище. Щоправда, при цьому доведеться знижувати ціни на котеджні селища, що зависли, і найбільше постраждають найвіддаленіші.

У світовій історії втеча городян (у мирний час) з великих міст зовсім не таке рідкісне явище. Досить згадати втечу багатих римлян та його оточення із найбільших міст Римської імперії - на природу, в шикарні вила. Самі ж міста заповнювалися приїжджими гастарбайтерами та торговцями з-за меж Римської імперії - варварських країн та регіонів того часу: Скандинавії, північної та східної Німеччини, Аравії, Африки. Ця тенденція проглядається в наші дні і в багатьох містах західної Європи. Згадаймо популярний жарт: «Париж – це місто, в якому жили французи». Тенденція втечі з великих міст на природу характерна для цивілізацій доколумбової Америки. Характерним був майже повний результат мешканців - і бідних, і багатих - із проблемних міст, з наступним переходом до сільського господарства та полювання.

Мрія про власне житло з'явилася і у москвичів, і вона почала набувати цілком певних обрисів: затишні будинки, що потопають у зелені, свіже повітря, клумби, грядки або задоволені вихованці, що розгулюють по ділянці - кому що більше до душі. Можливо, зіграли роль та емоції: замість міста з байдужими та незнайомими сусідами, вулицями з побіжними перехожими без осіб є шанс оселитися у затишному містечку, де всі знають один одного, і куди не заходять чужі. Недарма багато мешканців закритих із радянських часів селищ та міст-наукоградів з 90-х років шкодують про відкриття кордонів... У Підмосков'ї розпочався бум індивідуального будівництва. Будували москвичі, які могли собі це дозволити, будували заможні люди із регіонів. Безумовно, більшість москвичів, які починали будівництво, вже володіли землею на околицях Москви, адже при будівництві малоповерхового будинку в Підмосков'ї саме вартість землі становить основну статтю витрат. Москвичу, що має землю в ближньому Підмосков'ї, виявилося легше побудувати триповерховий котедж з гаражем, що відповідає за плануванням та конструктивним рішенням житлової нерухомості класу «люкс», ніж придбати трішку економ-класу в рядовому московському «спальнику». Переселення представників класу «середній плюс» і заможних москвичів до передмість поки що не стало масовим і, як і раніше, носить сезонний характер. Але торгівля та сфера послуг підмосковних міст вже починає розквітати, завдяки потужному потоку мешканців котеджів разом із усім домогосподарством. У статистиці зростання літнього населення в передмістях поки не враховується, але за неофіційними даними, спостереженнями та статистикою продажів у роздрібній мережі, у 2007 та 2008 роках літнє населення у Підмосков'ї збільшилося до 30% порівняно з 2005 роком.

Це заможне і дуже бажане населення для торговців Підмосков'я поки що змушене розриватися між містом та заміським будинком. Але більшість людей, які мають зимові будинки в Підмосков'ї, а також багато мешканців передмість змушені працювати у столиці. Саме змушені - якби представилася можливість, багато хто вибрав би роботу за спеціальністю ближче до будинку. І це в результаті було б вигідно, якщо врахувати витрати на транспорт, реальні втрати робочого часу, пов'язані з поганим самопочуттям (не кажучи про стресі, люди, які тривалий час перебувають у громадському транспорті, більше наражаються на небезпеку інфекційних захворювань). Тому вже можна говорити про значний прихований попит на місця застосування праці та на офісні, виробничі, складські комплекси та технопарки в Підмосков'ї.

Іншим чинником, що заважає закріпленню москвичів у Підмосков'ї, є нижчий проти Москвою рівень освітніх закладів. Частина переконаних «котеджників» возить дітей до шкіл дорогою на роботу, нерідко обирають школи, розташовані ближче до МКАД. Пропозиція будинків у котеджних селищах досить велика, але існує три серйозні обмеження для їх розвитку. Перше – це відсутність торгової та соціальної інфраструктури у селищах економ-класу, друге – невисока якість проектів та будівельних робіт. Про третє обмеження знають далеко не всі потенційні покупці: за обслуговування в багатьох селищах щомісяця доводиться викладати дуже серйозну суму (а якщо ще кредит виплачувати, то виходить зовсім сумно ...).

Це про «одноповерхову Росію». Ті москвичі, яким недоступний власний заміський будинок, купують в інших категоріях житлової нерухомості - в таун-хаусах і багатоквартирних будинках. Москвичі, які переїжджають жити у багатоквартирні будинки у ближньому Підмосков'ї, хотіли б зберегти колишній рівень комфорту проживання, доступний їм у столиці. У якихось підмосковних містах це цілком вдається. Наприклад, Корольов, на думку вимогливих москвичів, - дуже гідне і симпатичне місто, у ньому висока частка інтелігенції, і жити в ньому навіть приємніше, ніж у деяких московських «спальних» районах. А сусіднє з ним місто Щелково деяким москвичам здається робітником, і тому «грубуватим» та «простецьким». Найнижчий ступінь розвитку інфраструктури серед підмосковних міст і найнижча для москвичів комфортність проживання була у 2008 році відзначена в Люберцях (щоб не скривдити мешканців цих міст, додамо, що це не наша особиста думка, а думка покупців квартир – про це нам розповіли співробітники агенцій з нерухомості).

Оскільки частина москвичів змінює місце проживання, постає питання місця роботи. Точніше місця для роботи, тобто квадратних метрів офісної нерухомості. Попит на ринку офісних площ Москви також задовольняється далеко не повністю, хоча гострота проблеми в рази менша, ніж на ринку житлової нерухомості. Чого хотіли б багато керівників компаній, які замислюються про розширення площ? Правильно, приміщення у власність, в оренду площі від 50 до 200 м2, та у кожному випадку зручні умови для працівників та клієнтів. Коли не треба кидати машину, де знайшлося вільне місце, і де її може забрати евакуатор, і 20 хвилин добиратися пішки до точки праці (як Масяня у відомому пітерському серіалі: «Поїхала далі, ніж була…»). Престижне центральне місце виявляється занадто незручним, тому не дивно, що останнім часом деякі компанії (у тому числі великі і відомі) переносять офіси далі від Садового та 3-го Транспортного кільця. Набувають поширення також бек-офіси на околиці та в Підмосков'ї, де дешевше будівництво та оренда, і можна отримати за ті ж гроші набагато більші та комфортні приміщення. Вартість робочої сили теж виявляється нижчою. Такий перерозподіл робочих місць незмінно призведе і до перерозподілу зон дозвілля у середньостроковій перспективі – позиції районів та підмосковних міст посилюватимуться, а відвідуваність центру знижуватиметься.

У торгівлі та торгівельній нерухомості Підмосков'я можна виділити кілька напрямків можливого розвитку форматів у перспективі:

Насичення невеликими форматами (магазини «біля дому» різної спеціалізації, мікрорайонні та районні торгові центри) та розвиток інфраструктури у багатофункціональних комплексах Підмосков'я.При цьому необхідно враховувати два види цільових груп покупців: мешканців «одноповерхового» Підмосков'я та багатоповерхових житлових кварталів. Бажаний спосіб життя мешканця котеджу - вранці відвести дітей до дитячого садка або школи, розташованої неподалік, день проводити на роботі, а ввечері здійснювати необхідні покупки та користуватися послугами. Нові шкільні заклади можуть бути організовані таким чином, що заняття в них проходитимуть до кінця робочого дня. В інфраструктурі повинні бути різні види розваг і дозвілля, якими можуть скористатися і батьки, і діти. Для того, щоб сім'ям, які мешкають у котеджах, можна було вести такий спосіб життя, необхідне підвищення класу освітніх закладів для дошкільнят та школярів. У перспективі у Підмосков'ї можуть бути організовані філії престижних та перспективних установ творчого розвитку, а також ВНЗ - тим більше, що багато хто з них зараз стикається з нестачею площ у Москві. Інша група споживачів - сім'ї у багатоповерхівках, які вже проживають у Підмосков'ї, або москвичі-мігранти, залучені вигідною пропозицією житла поблизу Москви. Особливо якщо підмосковні жителі почнуть працювати недалеко від будинку, суттєво збільшиться їхній час та витрати на місцеве громадське харчування, розваги та послуги косметичних та оздоровчих закладів. Для цих двох цільових груп потрібна присутність у населених пунктах Підмосков'я товарів та послуг частого та регулярного попиту, яким буде забезпечено стабільний збут. Незважаючи на присутність у зоні охоплення заможних покупців, товари та послуги ефективніше орієнтувати на масовий сегмент. Ряд проведених досліджень свідчить, що до 80% товарів частого попиту, які споживають заможні домогосподарства, купується в гіпермаркетах, навіть дискаунтерах та на ринках. Самі господарі відвідують супермаркети «середній+» та делікатесні магазини, але крім господарів у сім'ї є численний штат родичів та прислуги... Також покупцям з невеликих міст Підмосков'я досі здається, що у Москві все модніше та краще, а в їхньому рідному містечку просто не може бути хороших товарів вище за середній ціновий сегмент. Були випадки, коли марки одягу, взуття, спортивних товарів середнього цінового сегменту та «середній+» погано продавалися в Підмосков'ї через те, що покупці вважали – «справжніми» у їхній провінції товари просто не можуть.

Актуальність проектів інших, більших форматів (об'єктів постачання другого та третього рівнів стільникової структури) залежить від загальної економічної ситуації у країні. Але багато експертів вважають, що розвиток суспільства відбувається по спіралі, чергуються періоди зростання та спаду, і після чергового спаду розвиток продовжується, переходячи на новий рівень. Так вважаємо і ми - інакше не писали б цю книгу... Якщо в постачанні на території існують ніші, то рано чи пізно девелопери та міська влада повинні повернутися до питання їх заповнення (звісно, якщо у світі не станеться якихось суттєвих потрясінь, які унеможливлюють продовження колишнього шляху розвитку). Тому продовжимо перераховувати перспективні формати у Підмосков'ї:

Створення великих торгових об'єктів, розрахованих автомобільну доступність.Насамперед, йдеться про великі супермаркети (формат супер-стор) та гіпермаркети. Москвичі-дачники вже оцінили зручність закупівель у великих магазинах, розташованих праворуч від ранкового суботнього потоку в область, на радіальних магістралях Москви. Але чим ближче до місця літнього проживання – тим може бути зручніше. За невисокої щільності населення дуже хороша автомобільна доступність підмосковних торгових об'єктів може відіграти вирішальну роль. Варто додатково врахувати, що у разі зростання доходу покупців, зростаючої автомобілізації та розвитку будівельних технологій збільшиться кількість дачників, які відвідують дачні селища взимку: проводять там вихідні та канікули (зараз можна оцінити кількість «зимових дачників» лише у розмірі 10% від власників ділянок та дач). Ще одним аргументом на користь відкриття гіпермаркетів у Московській області є зміна складу потенційних покупців, збільшення частки людей із середнім та високим доходом (звісно, якщо область буде зацікавлена у залученні заможних жителів та докладе зусиль для цього). Але можна з упевненістю сказати, що московській торгівлі не загрожує повний відхід заможних покупців у Підмосков'ї доти, доки Москва буде столицею Росії. Столична функція сприятливо позначається на роздрібній торгівлі практично у будь-якій країні. Це і численна армія чиновників, і людей, які обслуговують функціонування органів влади, і численні відряджені представники іноземних держав та міжнародних компаній, а також регіонів. У ХХ столітті в Російській імперії та СРСР було п'ять міст, які здійснювали у різний час столичні функції. Крім Санкт-Петербурга та Москви столичну функцію приймав Ростов-на-Дону (столиця Півдня Росії за генерала Денікіна), Омськ (столиця верховного правителя Росії білого адмірала Колчака), тимчасова столиця СРСР - м. Куйбишев (Самара). Незважаючи на те, кожна з тимчасових столиць провела в цій ролі не більше трьох років, населення кожного з цих міст у той період зросло в десятки разів, і торгівля розвивалася надзвичайно бурхливо.
Розвиток нового типу торгово-розважальних комплексів, що поєднують торгівлю, дозвілля та оздоровчі та спортивні заклади. У США автомобілізація країни уможливила масове переселення середнього класу в передмістя та розвиток магазинів великих форматів на «зеленій галявині». Великі торговельні та торгово-розважальні центри регіонального значення у США у ХХ столітті прив'язувалися не до центру міст, а до великих автострадам та аеропортам. Цей американський досвід виявився дуже успішним і ліг в основу нових торгово-розважальних мегакомплексів світового значення. Проекти торгово-розважально-спортивних, торгово-пізнавально-історичних і навіть торгово-паркових центрів (подібні центри як експеримент були створені в Бразилії) вимагають дуже значних територій, і Московська область має необхідні земельні ресурси. Зараз дозвілля-оздоровчі об'єкти в Підмосков'ї набирають популярності, але поки що вони розвивалися на базі будинків та баз відпочинку, санаторіїв та пансіонатів. У майбутньому цілком можливе створення на територіях, прилеглих до підмосковних гіпемаркетів та торгових центрів, комплексів для сезонних видів відпочинку: наприклад, для кінного спорту, катання на ковзанах та лижах, ігор на відкритому повітрі. Найбільш перспективною для цього фахівці вважають територію Дмитрівського району Московської області, дуже мальовничу та сприятливу з екологічного погляду.
Активізація офісної, виробничої та готельної функції у Підмосков'ї. Розвиток технологій зв'язку та Інтернет надають дуже сприятливі можливості для поділу клієнтських фронт- та бек-офісу. Тому можна припустити, що все більше компаній переміщатиметься ближче до МКАД і передмістя: включаючи ті фірми, які залишать у Москві тільки представницькі, «пафосні» фронт-офіси і розмістять штат «забезпечення», що росте, у просторих приміщеннях з видами на поля та берізки. . Під час СРСР в області існували також «острівці передової науки», а зараз можливий розвиток технопарків – територій для реалізації інноваційних проектів, розробки нових технологій та розміщення наукомістких виробництв. Вже заявлено чи реалізується понад 15 проектів (деякі дуже масштабні) будівництва технопарків у Підмосков'ї, і за урядової підтримки інвесторами виступають російські та західні компанії. Зміни можуть торкнутися також готельної нерухомості. Нестача готелів у Москві і завантаженість доріг роблять актуальним будівництво готелів при ділових районах Підмосков'я, а також готелів та апартаментів при підмосковних офісах. Діловий готель у складі офісного чи офісно-торговельного центру значно зміцнює зв'язки з партнерами з інших регіонів, а також власними філіями у них; робота відряджених робиться набагато продуктивнішою через економію часу.

Створення у Підмосков'ї великих об'єктів – насамперед офісних, багатофункціональних та виробничих – є одним із можливих рішень проблеми транспортного навантаження столиці. Перше кільце багатофункціональних центрів може створюватися відразу за кордоном МКАД, і нові об'єкти відведуть частину «маятникового» потоку на себе (Рис. 2.37). Перевага цієї схеми вже можна спостерігати на практиці, оскільки у Москві більше року працює комплекс під назвою «Бізнес-парк Рум'янцево». Він розташований за 500 метрів від МКАД у південно-західному напрямку, по Київській трасі. Площа забудови склала 18,5 га, і всього багатоповерховий комплекс включає близько 365 000 м2 торгових, офісних та складських площ. Мешканці офісів оцінили зручне паркування на 7000 машиномісць та непогану за московськими мірками доступність громадським транспортом: від кінцевої станції метро «Південно-Західна» ходять автобуси та маршрутні таксі, а також спеціальні шатли до бізнес-парку. Добиратися працівникам та клієнтам офісів не далі, ніж в офіси та на склади, розташовані на території московських промзон. До того ж, потік (на громадському транспорті і особливо автомобільний потік) йде у напрямку, протилежному основному руху: вранці, коли всі рвуться до центру, можна спокійно проїхати у напрямку з центру, а ввечері відповідно відповідно (Рис. 2.37-А). Для мешканців котеджів та багатоквартирних будинків найближчого Підмосков'я таке місце роботи зручне, оскільки взагалі не треба в'їжджати до Москви.

Частково перерозподілити «маятникові» потоки та змінити їх напрямки здатні також багатофункціональні центри з офісами між «спальними» районами міста та всередині районів. Потоки в офісний центр між районами будуть перпендикулярні до найбільш масових потоків по ключових радіальних магістралях міста (Рис. 2.37-Б). А на малюнку 2.37-В показано, що частина потоків офісного центру всередині району взагалі залишиться в його межах (тільки частина, оскільки ситуацію, коли всі мешканці району працюють у ньому ж, можна було уявити лише за часів СРСР).

Наступним етапом розвитку може стати будівництво другого кільця багатофункціональних комплексів на підмосковній території – між МКАД та ЦКАД (Рис. 2.38). Ці комплекси можуть розташовуватися між підмосковними містами, щоб залучати представників бізнесу (орендарів) та працівників із кількох населених пунктів. Великі торгові та торгово-розважальні комплекси теж мають бути рівнодоступними з кількох міст, щоб мати достатню кількість покупців за класичною формулою Рейлі. Рис. 2.39 зображено схему підмосковної території з населенням понад півмільйона жителів, що утворюється за рахунок постійного населення міст і селищ, жителів «одноповерхової Росії», тобто мешканців котеджів, та літнього населення – дачників. У разі створення багатофункціонального центру на неосвоєній території між заселеними майданчиками попит на товари та послуги всіх рівнів стільникової структури міг би залишатися всередині району, а не йти у велике місто.

Ми вже говорили про те, що більшість котеджних селищ Підмосков'я мають у своєму складі підприємства постачання лише першого рівня або не мають постачання взагалі, і їхні жителі змушені, як і раніше, їздити до Москви. Виняток становлять лише поодинокі елітні селища зі своїм дитячим садком, школою, спорткомплексом і навіть церквою. Можна зустріти навіть такий феномен котеджного будівництва, як смуга завдовжки 12(!) кілометрів у лісі, вздовж якої нарізані ділянки (фото). Таких смуг у Московській області є кілька, і вони виникають у місцях між населеними пунктами. З одного боку, мешканець кожного з будинків має свій вихід у ліс і може насолодитися спілкуванням з природою. Але явний недолік - це довгий і нудний шлях до найближчої дороги, віддаленість від будь-яких підприємств постачання. Якщо будинок розташований у центрі селища, навіть за цигарками та пивом доведеться їхати понад 6 кілометрів… Зовсім інша справа, коли освоєння території йде комплексно, у цьому випадку продажна та орендна ціна на будинки у селищах стає більш виправданою. Елітна малоповерхова забудова цілком може розвиватися разом із багатофункціональними центрами та технопарками, мирно співіснувати з підмосковними містами та протяжними дачними масивами. Секторальну модель такої території показано на малюнку 2.40. Відмінність цієї структури від моделі Хойта полягає в тому, що ділова та торговельно-дозвільна зона планується на два невеликі міста і може обслуговувати також район елітного малоповерхового житла та тимчасового малоповерхового житла. Для того, щоб дачники та мешканці котеджів отримали перевагу розвиненого постачання поблизу будинку, але водночас не втратили переваги життя на природі, малоповерхові райони відокремлюються від центру агломерації лісо-парковими зонами.

Приклад Підмосков'я ми навели для того, щоб показати, як відомі моделі розвитку міст та транспортних схем можуть бути застосовані до конкретної території. Як піде розвиток Підмосков'я насправді, і чи зможе ця область реалізувати свій потенціал, залежить від кількох чинників. Перший – це розуміння проблем та можливостей не лише представниками бізнесу, а й владою. І друге, звісно ж, можливість мислити у масштабі планування території, а не лише конкретних проектів.

Отже, ми розглянули основні моделі, що визначають розвиток міст та потреби територій у торгових площах, а також їхнє можливе практичне застосування у розвитку нових районів. Тепер перейдемо до конкретних практичних завдань – до методології проведення аналізу та маркетингових досліджень для нових та діючих торгових об'єктів.

План:

1 Основні відомості
2 Агломерації-мільйонери
3 Передісторія
4 Становлення перших міст-мільйонерів та міста-мультимільйонери
- 4.1 Санкт-Петербург
- 4.2 Москва
5 Особливості розвитку
- 5.1 Зростання та розвиток в епоху СРСР
- 5.2 Міста-мільйонери у пострадянській Росії

Вступ

Міста-мільйонериабо міста-мільйонники- група міст біля Російської Федерації, чисельність населення адміністративно-територіальних межах яких перевищує 1 млн. людина.

1. Основні відомості

Міста-мільйонери в Росії є найважливішими місцями зосередження та тяжіння людських, трудових, промислових, культурних, економічних ресурсів та центрами соціально-економічного розвитку як для свого регіону, так і зазвичай відразу для кількох навколишніх регіонів, а деякі з них (Москва та розташовані близько) до кордонів) - також для країн СНД та Азії. Їхня значимість у цій якості залежить не тільки від кількості мешканців, а й від низки інших факторів, найважливішими з яких є рівень доходів населення, накопичений економічний та культурний потенціал, а також специфіка сусідніх регіонів, для яких мільйонери є центрами транспорту, вищої освіти, торгівлі. , логістики, культури тощо.

За часів СРСР міста-мільйонери мали право на володіння метрополітеном та деякими іншими нормативно-розподільними ресурсами та суспільними благами, проте ймовірність та черговість їх отримання визначалася як нормативами Держплану, так і значною мірою неформальними відносинами глав відповідних регіонів із центральною владою. У пострадянський час міста-мільйонери також виділяються особливим ставленням з боку уряду (те ж включення до держпрограми метробудування, підтримка розвитку дорожньої інфраструктури з 2006 року тощо) і, будучи великими ринками власне і для навколишніх територій, залучають інвестиції, пов'язані з виробництвом споживчих товарів, торгівлею та сферою послуг (дилерські, сервісні та операторські центри, банківські відділення, пункти федеральних та міжнародних торгових мереж тощо)

За даними поточного статистичного обліку в даний час (2010 рік) на території Росії налічується 12 міст-мільйонерів, це п'яте місце за кількістю міст-мільйонерів серед усіх країн світу. Перм була містом-мільйонером до 2004 р., Волгоград - до 1999 р., у 2002-2005 рр. і знову є таким із 2010 р.

Місце	Місто	Населення, чол. (Офіційні попередні підсумки перепису 2010 року)	Зміни у відсотках до перепису 2002 року
1	Москва	11514,3 тис. осіб	113%
2	Санкт-Петербург	4848,7 тис. осіб	104%
3	Новосибірськ	1473,7 тис. осіб	103%
4	Єкатеринбург	1350,1 тис. осіб	104%
5	Нижній Новгород	1250,6 тис. осіб	95%
6	Самара	1164,9 тис. осіб	101%
7	Київ	1154,0 тис. осіб	102%
8	Казань	1143,6 тис. осіб	103%
9	Челябінськ	1130,3 тис. осіб	105%
10	Ростов-на-Дону	1089,9 тис. осіб	102%
11	Уфа	1062,3 тис. осіб	102%
12	Волгоград	1021,2 тис. осіб	101%

Таким чином, лише два міста-мультимільйонер(Москва та Санкт-Петербург) мають чисельність населення понад 4 млн осіб, і лише один – Москва – понад 10 млн. чоловік.

Серед економічних районів Росії найбільше міст-мільйонерів в Уральському економічному районі (Єкатеринбург, Челябінськ, Уфа та до 2004 р. Перм). Відповідно до політико-адміністративного макрорайонування найбільше міст-мільйонерів у Приволзькому федеральному окрузі (Нижній Новгород, Самара, Казань, Уфа і до 2004 р. Перм).

Структура економічних районів Росії за кількістю міст-мільйонерів виглядає так:

Уральський економічний район – 3 міста (до 2004 р. – 4),
Поволзький економічний район - 3 міста,
Західно-Сибірський економічний район - 2 міста,
Центральний економічний район - 1 місто,
Північно-Західний економічний район - 1 місто,
Волго-Вятський економічний район - 1 місто,
Північно-Кавказький економічний район – 1 місто.

Структура федеральних округів Росії за кількістю міст-мільйонерів виглядає так:

Приволзький федеральний округ – 4 міста (до 2004 р. – 5),
Сибірський федеральний округ - 2 міста,
Уральський федеральний округ - 2 міста,
Південний федеральний округ - 2 міста,
Центральний федеральний округ - 1 місто,
Північно-Західний федеральний округ - 1 місто,
Північно-Кавказький федеральний округ - ні,
Далекосхідний федеральний округ – ні.

Ряд найбільших міст Росії, які мають чисельність населення понад 700 тис., але менше 1 млн - Перм, Красноярськ, Саратов, Воронеж, Краснодар, Тольятті - іноді називаються містами-субмільйонерами. Перм, який був свого часу мільйонером, а також Красноярськ часто називають мільйонерами в публіцистиці та напівофіційно.

Більшість із усіх цих міст-мільйонерів і -субмільйонерів (крім Тольятті та частково Саратова) є міжрегіональними центрами соціально-економічного розвитку та тяжіння, які, водночас, існують і серед міст із меншою чисельністю населення (Хабаровськ для Далекого Сходу).

Згідно з попередніми підсумками перепису-2010, до статусу 700-тисячного міста-субмільйонера впритул підійшла Махачкала, одне з небагатьох і найшвидше з найбільших російських міст, абсолютна більшість яких у пострадянський час мала негативну динаміку зміни чисельності населення.

Майже чверть населення Росії (22%) проживає в 18 найбільших містах (-мультимільйонерах, -мільйонерах і -субмільйонерах). Третина міського населення (31%) зосереджено у них.

Місце 2009(2008)	Місто	Рік досягнення чисельності в 1 млн. жителів	населення, тис.чол. (на 01.01.2009)	населення, тис.чол. (на 01.01.2008)	Економічний район	Федеральний округ
	Міста-мультимільйонери (>2 млн. жителів)
1	Москва	1897	10 509	10 470	Центральний	Центральний
2	Санкт-Петербург	~1888	4 582	4 568	Північно-Західний	Північно-Західний
	Міста-мільйонери (1-2 млн. жителів)
3	Новосибірськ	1962	1 397	1 391	Західно-Сибірський	Сибірський
4	Єкатеринбург	1967	1 332	1 323	Уральська	Уральська
5	Нижній Новгород	~1962	1 273	1 275	Волго-В'ятський	Приволзький
6	Самара	1967	1 135	1 135	Поволзький	Приволзький
7 (8)	Казань	1979	1 131	1 120	Поволзький	Приволзький
8 (7)	Київ	1975	1 129	1 131	Західно-Сибірський	Сибірський
9	Челябінськ	1976	1 094	1 093	Уральська	Уральська
10	Ростов-на-Дону	1987	1 049	1 049	Північно-Кавказький	Південний
11	Уфа	1980	1 025	1 029	Уральська	Приволзький
12	Волгоград	1989 (до 1999), 2002 (до 2005), 2010	982	984	Поволзький	Південний
	Міста-субмільйонери (700-1000 тис. жителів)
13	Перм	1979 (до 2004)	986	987	Уральська	Приволзький
14	Красноярськ	-	948	936	Східно-Сибірський	Сибірський
15	Воронеж	-	844	840	Центрально-Чорноземний	Центральний
16	Саратов	-	831	836	Поволзький	Приволзький
17	Тольятті	-	720	719	Поволзький	Приволзький
18	Краснодар	-	711	710	Північно-Кавказький	Південний
	Разом чисельність населення найбільших міст:	-	31 603	31 580
	Чисельність населення РФ:	-	141 904	141 904
	Частка чисельності населення найбільших міст у загальній чисельності населення Росії, %	-	22 %	22 %
	Частка міського населення РФ (Дані Всеросійського перепису населення 2002 року)	-	73 %	73 %
	Частка чисельності населення найбільших міст у загальній чисельності міського населення Росії, %	-	31 %	31 %

Міста-мільйонери є центрами міських агломерацій, які додатково характеризують людність та значущість міста.

2. Агломерації-мільйонери

Серед агломерацій Росії (див. статтю) налічується 22, які мають чисельність населення понад 1 млн.
(Різні з огляду на відсутність офіційного обліку джерела оцінок чисельності крім див. також у загальній та окремих статтях) :

Місце	Агломерація	Населення, урбанізований/субурбанізований-тяжкий, тис. чол (2010)
1	Московська	16023(14700 )/17316
2	Санкт-Петербурзька	5681(5400 )/6230
3	Самарсько-Тольяттінська	2300 ; 2555/3170
4	Єкатеринбурзька	2054/2054
5	Нижегородська	1928/2097
6	Ростовська	1714/2096; 2570
7	Новосибірська	1736/1997
8-10	Казанська	1352/1560
8-10	Челябінська	1322/1535
8-10	Волгоградська	1416/1517
11	Омська	1182/1261
12-15	Краснодарська*	1046/1344
12-15	Уфімська	1087/1235
12-15	Новокузнецька (Кузбаська)*	1096/1206
16-19	Красноярська*	1061/1155
16-19	Пермська*	1044/1144
16-19	Саратовська*	1070/1117
16-19	Воронезька*	976/1175
20-21	Іркутська (Іркутсько-Черемхівська)*	1041/1081
20-21	Набережночелнінська (Нижньо-Камська)*	1100
21-22	Владивостокська*	1010 ; 1125/1199
21-22	Тульсько-Новомосковська*	1030

Таким чином, 10 агломерацій-мільйонерів утворені містами, які не є містами-мільйонерами: Красноярськ, Воронеж, Перм, Саратов, Краснодар, Іркутськ, Владивосток, Новокузнецьк, Набережні Челни, Тула. Однак далеко не всі серед них є міжрегіональними центрами соціально-економічного розвитку та тяжіння для навколишніх регіонів чи хоча б претендують на цей статус.

Деякими окремими експертами ще три агломерації при містах-немільйонерах – Іжевськ, Ярославль, Брянськ – оцінюються як мільйонні (див. статтю), що, однак, не узгоджується з іншими джерелами.

3. Передісторія

Населення найбільших міст Київської Русі (Києва, Новгорода, Чернігова та Володимира), згідно з оцінками, не перевищувало 100 тис. осіб.

У Російській імперії, незважаючи на зростання чисельності міського населення, його частка залишалася дуже низькою, оскільки природний приріст сільського населення був вищим. Більшість міського населення становили жителі невеликих містечок, які нерідко мало чим відрізнялися від великих сільських поселень.

Урбанізація в Росії почалася лише в середині XIX століття у зв'язку з розвитком промисловості, транспорту та торгівлі, скасуванням кріпосного права та масовою міграцією сільських жителів до міст.

4. Становлення перших міст-мільйонерів та міста-мультимільйонери

Статус міст-мільйонерів сучасні столиці Російської Федерації Москва і Санкт-Петербург придбали лише на самому рубежі XIX століття - пізніше ніж багато європейських столиць.

4.1. Санкт-Петербург

Історія російських міст-мільйонерів і великих міських агломерацій почалася близько 1890 року, коли населення столиці Санкт-Петербурга переступило мільйонну позначку (1858 року до скасування кріпосного права у місті налічувалося 520,1 тис. жителів). Бурхливе зростання його населення тривало до революції 1917 року, коли в місті налічувалося близько 2,4 млн. жителів.

Потрясіння часів Громадянської війни призвели до сильної депопуляції Петрограда (насамперед, через повернення багатьох робітників у сільську місцевість, епідемій, репресій та еміграції представників інтелігенції), перенесення столиці до Москви також мало негативні наслідки для чисельності населення міста. У 1920 року у місті залишилося лише 722 тис. жителів.

Стабілізація обстановки в країні та НЕП сприяли деякому економічному пожвавленню, що спричинило другий етап зростання населення Ленінграда - до 3,25 млн. осіб перед ВВВ.

Блокада Ленінграда, активні воєнні дії та евакуація призвели до скорочення населення до 2,5 млн осіб.

Третій етап зростання почався після звільнення 1944 року, коли до міста повернулися евакуйовані та посилився приплив населення із сусідніх аграрних областей. Свого історичного максимуму (близько 5,0 млн.) населення міста досягло на початку 1990-х, але ще з середини 1930-х радянським урядом та ленінградською адміністрацією робилися безуспішні спроби обмежити зростання населення міста: виник типово радянський інститут прописки.

З початку 1990-х у зв'язку з погіршенням демографічної ситуації (а також еміграцією до середини 1990-х) та субурбанізацією [ джерело не вказано 778 днів] Населення міста почало зменшуватися і в даний час становить близько 4,7 млн. чоловік.

Населення Москви та Санкт-Петербурга.

Рік	Населення	Рік	Населення
1725	75 000	1908	1 678 000
1750	150 000	1910	1 962 000
1800	300 000	1915	2 318 600
1846	336 000	1920	722 000
1852	485 000	1926	1 616 100
1858	520 100	1936	2 739 800
1864	539 100	1939	3 191 300
1867	667 000	1944	2 559 000
1873	842 900	1959	2 888 000
1881	876 600	1970	3 512 974
1886	928 600	1979	4 072 528
1891	1 035 400	1989	4 990 749
1897	1 264 900	2002	4 661 219
1901	1 439 400	2005	4 600 000

Санкт-Петербург (59.95, 30.31666759°57′ пн. ш. 30°19′ ст. д. / 59.95° пн. ш. 30.316667° ст. д. (G)) є найближчим до географічного полюса Землі світу з населенням понад мільйон людей.

4.2. Москва

Після перенесення столиці з Москви до Петербурга в 1703 році, темпи зростання і чисельність населення останнього значно перевищували московські. Тим не менш, після скасування кріпосного права чисельність населення Москви також почала швидко збільшуватися, і до 1897 (рік проведення першого і єдиного перепису населення Російської імперії) досягла 1,038 млн осіб, а до 1917 - 1,9 млн (як і поступаючись Петербург з його 2,4 млн).

Як і Петербурзі, катаклізми початку ХХ століття позначилися і динаміці зростання московського населення, проте, по-перше, спади були згладженими, а, по-друге, знову набутий статус російської столиці зробив Москву привабливішою для чиновництва та економічних мігрантів. Незважаючи на жорсткий інститут прописки, завдяки припливу працівників, що набираються для підприємств і організацій (так звані «лімітники»), а також зростанню центральних апаратів держустанов та організацій науки, освіти та культури всесоюзного та всеросійського рівня, офіційним та фіктивним шлюбам приїжджих з москвичами тощо ., населення міста у другій половині XX століття збільшувалося в середньому на 1 млн. за 10 років.

У зв'язку з ще більш посиленим перевищенням рівня доходів і розвитку столиці щодо решти країни, приплив переселяються заради більших ніж у своїх регіонах і країнах заробітків, що набувають житла забезпечених громадян та інших економічних мігрантів дозволив Москві продовжити збільшувати свою чисельність населення і в пострадянський час, незважаючи негативну динаміку природного приросту країни. Згідно з переписом 2002 року, населення міста становило близько 10,5 млн осіб, за попередніми даними перепису 2010 року - близько 12 млн осіб, проте оцінки фактичного населення Москви значно перевищують цю цифру (за рахунок великої кількості незареєстрованих економічних мігрантів) [ джерело не вказано 778 днів] .

Рік	Населення	Рік	Населення
1350	30 000	1871	601 969
1400	40 000	1886	753 459
1600	100 000	1891	822 400
1638	200 000	1897	1 038 600
1710	160 000	1900	1 175 000
1725	145 000	1908	1 359 200
1738	138 400	1912	1 617 157
1750	130 000	1915	1 817 000
1775	161 000	1920	1 028 200
1785	188 700	1926	2 019 500
1800	250 000	1936	3 641 500
1811	300 000	1939	4 137 000
1813	215 000	1956	4 847 000
1825	241 500	1959	5 032 000
1840	349 100	1970	6 941 961
1852	373 800	1979	7 830 509
1858	336 400	1989	8 769 117
1864	351 600	2002	10 126 424
1868	416 400	2005	10 407 000

5. Особливості розвитку

5.1. Зростання та розвиток в епоху СРСР

Максимальна кількість міст-мільйонерів у РРФСР досягала 13. Деякі з таких міст ще на початку століття були малими містами, але зазнали бурхливого зростання у зв'язку з індустріалізацією та з інших причин. Новосибірськ виявився одним із рекордсменів планети щодо досягнення мільйонної чисельності населення. Деякі з міст своїм стрибкоподібним зростанням, що наблизило подальше становлення мільйонерами, зобов'язані евакуації людського та індустріального потенціалу в роки Великої Вітчизняної війни. Надалі високий статус міст-мільйонерів у рамках радянської адміністративної системи зробив їх привабливими для економічних мігрантів. З метою підвищення власного статусу, влада деяких міст СРСР лобіювала включення до свого складу передмість, які нерідко досі слабко інтегровані до міського середовища через недостатній розвиток інфраструктури.

Міста з першої групи міст Росії, які стали мільйонерами лише через кілька десятиліть після Москви та Санкт-Петербурга – у 60-х роках XX століття:

1962 рік - Новосибірськ, Нижній Новгород
1967 рік - Єкатеринбург, Самара

У 70-ті роки статус міст-мільйонерів набули:

1975 рік - Київ
1976 рік - Челябінськ
1979 рік – Перм, Казань

Наймолодші міста-мільйонери отримали цей статус у 80-х роках минулого століття:

1980 рік - Уфа,
1987 рік - Ростов-на-Дону,
1989 рік – Волгоград.

Передбачалося швидке досягнення цього статусу з міст-субмільйонерів - Красноярському, Саратовом, Воронежем.

Як у країні загалом, і серед її міського населення зокрема, у пострадянський час майже переважають у всіх містах-миллионерах Росії має місце негативний природний приріст населення, не компенсований припливними міграційними процесами. За наявності загальної тенденції до зниження чисельності населення темпи цієї депопуляції (або окремого зростання) у кожному з міст-мільйонерів дещо різняться. Загалом благополуччя міст визначається рівнем розвитку сфери послуг та наявністю чи відсутністю поблизу конкуруючих міжрегіональних центрів розвитку та тяжіння.

За винятком Москви, Казані та частково Омська, Єкатеринбурга майже всі міста-мільйонери всі роки з початку 90-х відчували депопуляцію. Особливо значно (до 100-150 тис. чоловік за 15 років) втратили населення Санкт-Петербург, Нижній Новгород, Самара, Перм. За даними статистичного обліку за цей час вибули з категорії міст-мільйонерів два міста Росії – Перм у 2004 р. та Волгоград у 1999, 2005-2010 рр. - і виникла загроза вибуття Уфи у разі збереження тенденції негативного приросту.

Лише починаючи з середини-кінця 2000-х у низці міст спостерігається зростання населення. За підсумками 2009 року, крім Москви, приріст населення продемонстрували такі міста, як Санкт-Петербург, Новосибірськ, Єкатеринбург, Казань, Уфа, Ростов-на-Дону та частково Челябінськ, тоді як у Нижньому Новгороді, Самарі, Омську продовжився спад.

Згідно з попередніми підсумками Всеросійського перепису 2010 року, Уфа і Волгоград залишилися серед міст-мільйонерів, Перм остаточно втратила цей статус, а Красноярськ і Воронеж наблизилися до нього.

Волгоград втратив статус міста-мільйонера в 1999 році і придбав його знову лише з Всеросійським переписом 2002 року. У 2005 році, за даними поточного статистичного обліку, чисельність населення міста знову склала менше 1 млн. жителів. За півроку до перепису-2010 (у березні того ж року) Волгоград повернув собі статус міста-мільйонеру за рахунок розширення міської межі.

Аналогічна спроба Воронежа вперше увійти до числа міст-мільйонерів за допомогою приєднання у 2009-2010 роках дуже великої кількості прилеглих поселень (загальною чисельністю близько 81 тис. осіб) успіхом не увінчалася – до цього статусу не вистачило близько 30 тис.

Надалі кількість міст-мільйонерів може зрости: найближчим часом - у ході процесу укрупнення міст Росії в результаті відбулося і планованого включення місцевою владою до складу міста частини навколишніх поселень агломерації при формуванні муніципальних утворень-міських округів (див. статті Красноярськ, Краснодар та ін. .Вищевказані міста-субмільйонери, а також Іркутськ, Томськ), а також у більш віддаленій перспективі - в результаті реалізації планованих російським урядом (Мінрегіонрозвитку та Мінекономрозвитку) програм створення т.з. «опорних міст» (також Владивосток, Хабаровськ, Тюмень) та нових міст-супутників (при Чебоксарах, Ульяновську, Пензі, Кемерово, Липецьку) (, , , ).

Примітки

1 2 Росстат. Федеральна служба Державної статистики. Міста з чисельністю населення 100 тисяч осіб і більше - www.gks.ru/free_doc/new_site/population/demo/perepis2010/pril4.xls
Росстат. Федеральна служба Державної статистики. Інформаційні матеріали про попередні підсумки Всеросійського перепису населення 2010 року. Таб. 5. - www.gks.ru/free_doc/new_site/population/demo/perepis2010/inf.doc
1 2 згідно з експертами Президента та Уряду - за даними газети «Ведомости» - www.vedomosti.ru/newspaper/article/249680/peredel_rossii#ixzz15t0W9e8n
1 2 3 4 5 6 за іншими даними
1 2 3 4 5 6 поліцентричні агломерації
у Самарсько-Тольяттинсько-Сизранській конурбації
у Ростовсько-Шахтинській конурбації

Міста-мільйонники (або мільйонери) – це міста, населення яких перевищує один мільйон жителів. Скільки таких міст у межах нашої країни? І що то за міста? Про це розповість наша стаття.

Міста-мільйонники світу та їх географія

Населення нашої планети стрімко зростає. І якщо ще кілька століть тому міста налічували лише кілька тисяч жителів, то сьогодні населення багатьох із них іде вже на сотні тисяч. А деякі мегаполіси вже набули статусу "мільйонерів". Це означає, що в них проживає щонайменше один мільйон людей. Неймовірно величезна цифра!

Якщо вірити історичним документам, то першим містом на планеті, яке досягло позначки в один мільйон жителів, став древній Рим. Сталося це приблизно на початку нашої ери. Проте вже у V столітті місто втратило цей статус. У першому тисячолітті містами-мільйонерами також стали Багдад та китайське місто Сіань. Якщо вірити іншим джерелам, цілком можливо, що до кінця першого тисячоліття мільйонниками були ще кілька китайських міст.

Населення нашої планети почало стрімко зростати у ХХ столітті. І якщо в середині XIX століття всі міста-мільйонники світу можна було перерахувати на пальцях однієї руки, то 1980 року їх налічувалося вже понад двісті! У яких країнах таких міст найбільше? І скільки у Росії міст-мільйонників сьогодні?

Сьогодні таких міст на планеті, за різними оцінками, від 300 до 500. Варто зазначити, що міста-мільйонники розміщені на карті світу вкрай нерівномірно. Так, абсолютними лідерами за їхньою кількістю є: Китай (від 53 до 61 за різними оцінками) та Індія (54 міста). І це зовсім не дивно, адже у цих країнах мешкає приблизно по одному мільярду (!) чоловік. Далі у рейтингу йдуть: Бразилія, Росія, Індонезія, Японія та Нігерія.

То скільки в Росії міст-мільйонників? Про це далі в нашій статті.

Список міст-мільйонників Росії

Станом на початок 2015 року в Росії налічується 15 таких міст. Ось список усіх цих населених пунктів, розташованих у порядку спаду населення (кількість мешканців зазначена станом на початок 2014 року):

Москва (понад 12 мільйонів осіб).
Єкатеринбург (1,41 млн).
Нижній Новгород (1,26 млн.).
Казань (1,19 млн.).
Самара (1,17 млн).
Челябінськ (1,16 млн).
Київ (1,16 млн).
Ростов-на-Дону (1,11 млн).
Уфа (1,10 млн).
Красноярськ (1,04 млн).
Перм (1,03 млн).
Волгоград (1,03 млн.).
Вороніж (1,01 млн).

Ще два міста Росії – Саратов та Краснодар – трохи не дотягують до позначки в один мільйон мешканців.

Цікаво відзначити, що на території Росії міста-мільйонники також розташовані дуже нерівномірно. Основна їхня частина знаходиться в межах європейської частини країни. Якщо зважати на економічне районування Росії, то максимальна кількість міст-мільйонерів знаходиться в Уральському економічному регіоні.

У всіх вищезгаданих містах проживає близько 20% всього населення Російської Федерації.

Значення міст-мільйонників

Міста-мільйонники є опорними пунктами, на основі яких формується соціально-економічний каркас будь-якої території або держави. Вони є потужними локомотивами економічного розвитку.

Міста-мільйонери, як правило, виступають важливими промисловими, культурними та науковими центрами, які стягують до себе найкращі людські ресурси. Цікаво, що за радянських часів місто-мільйонник мало ряд привілеїв перед іншими населеними пунктами. Зокрема, він отримував право на будівництво метрополітену.

Москва - місто-мультимільйонер Росії

Найбільший мегаполіс планети досяг рубежу в один мільйон людей ще наприкінці позаминулого століття (1897 року, якщо бути точніше). Однак до 20-х років ХХ століття Москва все ще поступалася кількістю населення Петербургу. Виправити цю ситуацію допомогло лише зворотне перенесення російської столиці до Москви.

У другій половині минулого століття темпи зростання населення Москви становили приблизно один мільйон людей за десяток років. Цікава картина спостерігалася за пострадянських часів (і продовжує спостерігатися зараз), коли населення Москви стабільно зростало, незважаючи на загальні негативні показники приросту населення по країні. На сьогоднішній день у межах міста проживає вже понад 12 мільйонів чоловік, а сама Москва продовжує розростатися вшир.

Санкт-Петербург – друге за населенням місто Росії

Санкт-Петербург подолав позначку один мільйон жителів трохи раніше, ніж це зробила Москва - 1890 року. Після цього для динаміки чисельності населення міста були характерні дуже сильні стрибки, що пояснюється, перш за все, Першою світовою війною, Громадянською та Великою Вітчизняною війною.

1988 року зафіксовано історичний максимум чисельності населення Санкт-Петербурга (понад 5 мільйонів осіб), після чого населення міста почало скорочуватися. І лише у 2012 році місто знову подолало позначку п'ять мільйонів жителів.

На закінчення...

Тепер ви знаєте, скільки міст-мільйонників є у нашій країні. Усього їх 15. На планеті ж налічується кілька сотень міст-мільйонерів, причому розміщені вони вкрай нерівномірно. Так, більша їх частина знаходиться у двох країнах світу – в Індії та Китаї.

Привернути увагу до міст-мільйонерів;

Виявити фактори, що сприяють появі міст мільйонерів;

Проаналізувати особливості розвитку міст-мільйонерів;

Визначити функції, які визначають "обличчя" міста або "професію" міста мільйонера;

Виявити проблеми міст-мільйонерів

Гіпотеза

Виникнення міст пов'язані з низкою чинників, які змінюються з часом. Раніше міста-мільйонери розташовувалися у найбільш вигідних у стратегічному та географічному відношенні місцях. В даний час благополуччя міст-мільйонерів та їх мешканців визначається рівнем розвитку сфери послуг та наявністю чи відсутністю поблизу конкуруючих центрів розвитку та тяжіння. Чим відрізняються міста-мільйонери по всьому світу? Де виникнуть і якими стануть міста-мільйонери у майбутньому?

Обладнання та матеріали

підручники географії, довідник країни світу, карти атласу, статистичні дані, політична карта світу, карта густоти населення світу, карта міста мільйонери.

Навіщо у дослідженні потрібні матеріали інших учасників

Внаслідок активної участі у проекті «Міста-мільйонери» через ГлобалЛаб відбувається знайомство з містами, накопичується певний запас фактів та дослідницьких ідей, розширюється кругозір. Збір результатів (даних) здійснюється учасниками з різних міст мільйонерів, таким чином відбувається залучення до проекту однодумців з міжнародного мережевого співтовариства

Протокол проведення дослідження

1. Серед місто мільйонерів виберіть місто-мільйонер, яке вас цікавить. Розмістіть це місто на карті.

2. Знайдіть інформацію про час виникнення. площі. чисельності населення обраного міста-мільйонера.

3. Вивчіть фактори, що сприяють утворенню міста-мільйонера.

5. Розгляньте функціональні особливості міста-мільйонера та виберіть ті, які характерні для вашого міста

6. Виявіть особливості міської забудови міста-мільйонера (багатоповерховість будинків)

7. Визначте ресурсну базу міста-мільйонера.

8. Виявіть галузі спеціалізації міста мільйонера

9.Визначте проблеми міст-мільйонерів ви вважаєте найважливішими

10. Символіка міст (герб та прапор). Об'єкти культурної спадщини